不动产二重买卖的法律救济_1

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1、不动产二重买卖的法律救济　　不动产是人们得以生存的基础性财产，也是自由的基础和保障。在市场经济的自由竞争原理下，不动产二重买卖在现代房地产交易中较为常见。二重买卖涉及不动产所有权的转移和丧失，重心是什么样的第二买受人能取得交易房屋的所有权。为维护市场经济的自由竞争原理，立法者既不能绝对的禁止二重买卖，又必须对善意的第二买受人进行保护以维护交易安全。　　　　一、不动产二重买卖的常见形式　　不动产二重买卖是指不动产所有权人在与第一购买人签订买卖合同后，又将同一不动产卖与第二购买人的行为。在现实生活中，常见

2、有四种形态：其一，二个债权合同，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同，未交付占有也未登记，而后又与第二购买人签订买卖合同，同样也没有交付占有和登记。其二，一个债权合同，另一个为债权合同加交付，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同后，又与第二购买人签订合同，并交付占有使用。其三，一个债权合同，另一个债权合同加登记，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同后，又将不动产卖与第二购买人并办理登记手续。其四，一个债权合同加交付占有使用，另一个债权合同加登记，即在第一购买人入住后，第二购买人办理了过户登

3、记手续。　　对于第一种形态，按照市场经济自由竞争原理以及债的相对性原理，二个债权合同显然都是有效的，法律不应过度干预当事人之间的买卖自由。卖方违约的，买方可以要求损害赔偿。一般而言，第二购买人出价会更高，因而发生争议时，可以确定由第二购买人取得所有权，因为这样比较符合自由竞争原理。对于第二种形态，方法可以按照第一种情形判断。对于第三种形态，显然应由第二购买人取得不动产所有权。前三种形态，由于第一购买人取得的是债权，而债仅具有相对效力，因而从根本上说，第二购买人在不动产所有权的取得上具有优先性。但有困惑

4、的是第四种形态，因为这种情况下，第一购买人已经入住，占有使用房屋，而第二购买人却在此时办理了登记手续，至少是取得了名义上的所有权。对该种情形，后文将进一步论述。　　　　二、传统民法及现行法律的救济方式及缺陷　　我国现行法律对不动产二重买卖在形态上并没有做出精细的区分，在司法实践中也比较混乱。传统的对二重买卖进行救济的民法理论是侵害债权理论及撤销权理论。XX年6月1日施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确立了二重买卖禁止的一般规定。　　(一)第三人侵害债权理论　　债

5、权乃请求特定他人为或不为一定行为的权利，性质上属相对权，仅具有相对效力。但债权亦为权利之一种，得为侵权行为之对象。侵害债权包括三种情形：一是债权归属之侵害;二是债权标的物之侵害;三是债务履行之侵害。在不动产二重买卖中，第二购买人通过法律行为(买卖合同)获得标的之不动产，致使出卖人履行不能。通常而言，第二购买人通过合理对价购买出卖人的财产，即使明知出卖人已经与第一购买人签订了买卖合同，也很难说第二购买人的法律行为具有违法性，因为这符合自由竞争的市场经济原理，当然不正当竞争则属例外，自不待言。因而在二重买

6、卖情形，出卖人将不动产移转于第二购买人，致给付不能时，出卖人对第一购买人仅负有债务不履行的责任。第二购买人即使明知前买卖契约的存在，仍不负侵权责任。第二购买人只有在其购买行为系出于“故意以悖于善良风俗的方法加损害于第一购买人”时，始负侵权责任。而“故意以悖于善良风俗的方法加损害于他人”系概括条款，须于个案予以具体化，并在衡量债权人利益与第三人经济活动自由利益的基础上决之。　　(二)撤销权　　撤销权又称废罢诉权，乃债权人对于债务人所为之有害债权行为，得向法院申请撤销的权利。撤销权作为债的保全的一种方法，

7、涉及静态的债权人的保护和动态的第三人交易安全的保护二项法益，其权利的行使侵及第三人交易自由与交易利益，因而法律对撤销权的成立规定了严格的要件。撤销权的成立要件包括客观要件和主观要件，客观要件有三：一，须有债务人之行为，可为有偿行为也可为无偿行为;二，行为须以财产为标的;三，行为有害于一般债权。其中重要者是第三个要件，出卖人的第二次出让行为必须是有害于一般债权，即足以减少其一般财产，削弱共同担保，使得债权不能完全被清偿，否则不得行使撤销权。主观要件包括债务人恶意且受益人也须恶意。所谓恶意是指“于行为时明

8、知有损于债权人之权利者”。我国《合同法》第74条规定了债权人撤销权制度，包括三种情形：放弃到期债权、无偿转让及明显不合理的低价转让行为。　　(三)商品房买卖合同司法解释中的规定　　XX年最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条对二重买卖进行了规定。第8条规定了商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，买受人因而无法取得房屋的，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不