二重买卖的认定

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1、二重买卖的认定

2、第1...　　买卖是人类最早、最基本的交易行为。一物数卖，自古有之，有物价波动之际，最为常见，而此实际多出于罔顾信用，图谋私利。买卖原则上不过使债权发生效力，故出卖人就特定物同时或顺次与数买受人处理买卖契约，为可能，此时称为二重买卖。二重买卖，在现实生活中颇为常见，故而产生的纠纷也不少见，如下述案例：　　某市宏业房地产开发公司（下称宏业公司）和王明于2000年8月1日签订商品房买卖合同，将位于该市宏业花园的A处别墅以30万元的价格卖给王明，并约定王明在5日内交付房款30万元，宏业公司在10月1日前将别墅交付给王明，一并将产权证书办妥。哪一方违约就对哪一方

3、处以房款30万元的20％的违约金。2000年8月6日，宏业公司为解决经营中的资金困难，和牛杨签订了商品买卖合同，将于8月1日签订合同卖给王明的别墅以36万元的价格卖给牛杨，牛杨于当日即交付房款36万元。并约定宏业公司在50日内交付A处别墅，一并将产权证书办妥。9月20日，宏业公司将A处别墅的产权证书办妥，连同别墅及产权证书一并交付于牛杨。2000年9月29日，牛杨迁入A处别墅。次日，王明到宏业公司催促其履行合同，得知宏业公司已将A处别墅卖给牛杨，且牛杨入住。王明于10月8日以宏业公司为被告诉至法院，请求判令宏业公司交付A处别墅，并支付违约金6万元。法院审理过程中，牛杨以

4、有独立请求权的第三人申请参加诉讼。　　一、二重买卖合同的效力　　一般而言，出卖人就同一标的物成立二重买卖的，不因此而影响各个买卖合同的效力。正如我国台湾地区学者王泽鉴先生所得的结论：（1）出卖人与后买受人间所订立之买卖契约仍有效成立，不因前买约而受影响。出卖人于将买卖标的物之所有权移转于前买受人后，再与后买受人订立买卖契约者，亦同。（2）前买受人不得以其债权发生在先为理由，而主张出卖人与后买受人间移转所有权之物权契约无效。后买受人取得其物权之所有权，不受前买约之影响。这是因为：　　1.买卖合同为诺成性合同，双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。二重买卖合同亦不例外

5、。　　2.买卖合同为债权合同，在二重买卖合同中，出卖人对其不能交付标的物的买受人不履行交付标的物义务时，该买受人可依据合同法第一百零七条之规定要求出卖人承担违约责任。　　3.在二重买卖中，出卖人隐瞒了订立合同的重要事实，根据合同法第四十二条第二款之规定，当属欺诈，受欺诈方可根据合同法第五十四条第二款之规定，请求人民法院撤销该买卖合同。若其中的一个买卖合同得以撤销，则该合同自始不生效力。反之，若受欺诈方不请求撤销其买卖合同，则二重买卖合同均为有效合同。同时从利益衡量角度看，受欺诈方让买卖合同有效要比撤销买卖合同好得多。　　因此说，出卖人就同一标的物成立二重买卖的各个买卖合

6、同均可以为有效合同。　　二、二重买卖合同的履行及损害赔偿　　在二重买卖合同中，各个买卖合同均未履行的，出卖人可自由选择买受人。出卖人对不能取得标的物所有权的买受人应承担违约责任，该买受人可以解除合同，并就因此受到的损失请求出卖人赔偿。　　在二重买卖中，出卖人将买卖标的物之所有权已转移于前买受人，则原买受人可请求撤销该买卖合同，亦可依生效合同追究出卖人的违约责任；出卖人将买卖标的物之所有权移转于后买受人时，前买受人不得主张此项所有权转移契约无效，前买受人仍可向出卖人主张承担违约责任。　　三、对前述案例的评析　　在前述的案例中，属典型的二重买卖，在本案处理时应注意：　　1.

7、正确确认宏业公司与王明、宏业公司与牛杨分别签订的A处别墅的买卖合同的效力。该两份买卖合同中，宏业公司与王明所签订的买卖合同，是双方当事人真实意思表示，为生效合同。宏业公司与牛杨所签订的买卖合同，虽宏业公司有违民法所倡导的诚实信用原则，隐瞒了订立合同的重要事实，但牛杨并未请求撤销该合同，故亦属生效合同。因此说，两份合同均为有效合同。　　2.本案的处理意见当是，宏业公司与牛杨间的买卖合同有效，宏业公司并将A处别墅的产权证书办妥交付于牛杨，牛杨因此而取得了A处别墅的产权，应当依法受到保护。宏业公司与王明之间的买卖合同有效，宏业公司擅自违约，应当对王明承担违约责任，支付违约金6

8、万元，但王明请求宏业公司交付A处别墅，因牛杨取得了A处别墅的物权而成为不可能，可调解宏业公司将其他别墅交付给王明，若调解不成，应判决宏业公司退回王明所交的房款30万元，并支付违约金6万元。