六安住宅定位初步研讨报告-住宅定位初步研讨报告

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1、住宅定位初步研讨报告锦绣伟业六安市经开区项目2011年3月我们的目标是什么？打造标杆产品塑造企业品牌形象市场领导者实现利润最大化项目目标研究目标分解目标分解市场环境如何？竞争压力如何？项目产品如何打造？我们的客户是谁？城市研究市场研究项目研究客户研究研究思路宏观背景研究宏观市场研究竞争市场研究产品建议配套建议开发节奏项目建议第一部分城市研究区位资源研究城市经济研究城市规划研究经开区研究区位优势研究贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市，经济、政治、文化中心；承东接西，东与省会合肥市相连，仅

2、68公里；68公里交通优势研究长三角腹地、皖西巨埠，交通便捷、优势明显；六安是国家陆路交通枢纽城市，境内有312、206、105国道和合九、宁西铁路。沪陕、济广、六武、合阜高速公路和沪汉蓉高速铁路、六阜铁路境内交汇。合肥机场西移，交通更为便捷。六安人文优势研究大别山革命历史纪念园寿春古城古塔明清老街英才辈出，远有皋陶、周瑜，近代有辛亥名杰柏文蔚、张汇滔；全国著名的革命老区，被誉为“将军之乡”。特色优势研究梅山水电站霍山石斛六安瓜片水资源丰富，我国最大的人工灌区，也是世界七大人工灌区之一；六安瓜片、皖西白鹅及其羽

3、绒、霍山石斛等称甲全国；肉禽、羽绒、水产等农副产品产量居全省前列。区位资源优势总结六安资源优势区位优势与合肥无缝相连大别山沿淮经济区的中心城市交通优势国家陆路交通枢纽城市合肥机场西移，交通更便捷人文优势全国著名的革命老区、将军之乡古建筑、古墓群、古战场，文化深厚特色优势水源充沛，水质优良资源富市、农业大市、旅游新市区位资源研究城市经济研究城市规划研究城市研究经开区研究城市人口研究六安市人口达到了七百多万，裕安区和金安区分别为100万和84.8万，拥有强大的消费能力和消费需求；从人口结构看，正处于劳动资源丰富、对

4、经济发展有利的人口红利期；相对于户籍人口逐年提高，常住人口有微弱减少的趋势，城市劳动力外流现象较为明显；庞大的人口基数，对于房地产开发来说有着较为长远的影响力。经济发展水平研究GDP增长速度远超全国平均水平，城市经济发展动力和潜力旺盛；经济迅猛发展的同时，居民消费能力也得到翻倍增长，为市场经济注入活力必将带动新一轮的经济高速发展期。经济结构研究各产业同步发展，经济指标都得到了较大的提升；产业结构逐渐优化，从2006年的26.2∶33.8∶40.0到2010年23.56∶42.27∶34.18，农业所占比例减少，

5、工业经济发展潜力显现；第三产业服务业发展相对滞后，在一定程度上减缓经济发展节奏。工农业经济发展研究截至2010年年底，全市规模工业企业1044户，亿元企业192户、超10亿元企业12户，其中钢铁产业实现产值140亿元；农业生产总值高于工业生产总值，农业生产在六安市经济中仍旧占主导地位；按行业分，黑色金属矿采选业、农副产品加工业、通用设备制造业是主要经济增长点；投资趋势研究缺少经济产业的支撑，早期的六安城市发展缓慢，随着近期改革力度的加大，建设的步伐愈迈愈宽；相对于全国其他地级市，六安房地产开发起步较晚；经过几次

6、调控的洗礼，房地产市场体系慢慢完善，走上健康发展之路。商品房供需关系研究从图表中我们可以看到，六安市的房地产开发节奏与全国开发背景基本保持一致，销售面积和销售额在近两年都得到翻倍的提升；国家宏观调控政策对市场的影响力较为明显；从近几年的销售看，供不应求为市场常态，在某种意义上降低了项目的开发风险。居民住房现状研究六安市城镇化率逐年提高，商品房市场供应需求亦逐年增大；城镇居民人均住房面积逐年提高，是商品房销售的利好之一；截至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房

7、，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房；拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%，小户型市场占有率达到了58.5%。社会消费品零售额研究从社会消费品的增长幅度看，近几年都超过了15%，表明居民消费意愿的强烈度；按行业分，批发业、零售业、住宿业和餐饮业是主要消费增长点；城市贸易研究城市贸易额稳步提升，但缺乏产业支柱的六安经济外贸基础相对薄弱，市场活跃程度还有很大的提升空间；境外投资的逐年递增、外资利用的翻倍增长，六安城市的吸引力和辐射力都在慢慢扩大，城

8、市建设和发展潜力日益被社会所认同。居民收入平稳增长，消费能力日益增强，拉动城市经济发展，但绝对值不高，与同水平发展城市相比存在明显差距；近几年六安市城镇居民家庭恩格尔系数均保持在42%左右，娱乐教育文化支出所占比例并没有出现明显提升，说明居民消费还是停留在以日常生活消费为主的水平上。居民收入研究城市经济研究总结六安城市经济经济结构工农业比翼齐飞、共同发展农业为主导，缺少主要工业支柱产业