易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报

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1、易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报报告组成★区域研究要点：区域房地产市场特性分析★地块研究要点：地块特性分析；周边案例研究★问题解构要点：问题解析★项目整体发展战略要点：产品属性定位研究工作阶段进程前期市场调研走访2009年10月5日前已完成前期物业定位建议报告2009年10月15日报告进行中物业规划书终稿*年*月*日未完成现阶段项目研究工作进程★区域研究要点：区域房地产市场特性分析★地块研究要点：地块特性分析；周边案例研究★问题解构要点：问题解析★项目整体发展战略要点：产品属性定位★项目用地位于老满城街，处于克

2、西路片区与西山片区的接合部。★西山片区经过近年来的房地产开发热潮，已经成为了首府的集中居住区，承担着首府“西进”大任。★西山片区的成功运营直接带动了克西路至骑马山片区的商品房开发大潮。★目前来看，西山片区及克西路片区的主力商品房供应结构为：多层、低密度洋房为时下主力；小高层、高层为未来趋势。引题区域属性★快速发展的经济使西山、克西路片区居民的生活水平有了很大提高，区域内生活品集散市场、休闲娱乐场所、医疗教育配套相继建成使用。★近年来，首府“西进”政策利好使原本经济蓬勃的沙依巴克区越发富足。其中西山、克西路片区逐渐转化为沙

3、区的核心经济区段。★区内几大生活物资市场的建成使用为区内的经济腾飞助力非浅，政府近年来对招商引资的大力支持，也吸引着大批的外来投资力量。★区域日益蓬勃的发展现状，正提升着城市对这个区域的感情与向往。咋看之下，项目用地的区域优势十分明显。占据了首府“西进”的城市地位；承接着西山、克西路片区的人气财气、生活资源；拥有外环路、克西路、西虹路等城市交通动线……那么，区域优势能否成为项目的价值主线？我们将对区域市场做出分析，进一步进行论证。区域市场自从09年2月以来，首府商品房（多层）成交价格已逐渐回升至2940元，相当于2008

4、年8月的同期水准。政府已明确表态：创造宽松环境促房地产市场发展，采取有效措施，让房地产企业充分利用建筑成本下降的有利时机，自主选定不同层次、不同类型的房地产开发业务，促进房地产业健康发展。房地产业成为扩大内需的重点，调控政策开始转向。市场信心逐渐恢复，刚性需求逐步释放。市场回暖宏观之土地供应★从图上可以看出，08年度出让的土地，沙依巴克区占到了08年全年份额的15%。★尽管去年的市场波动对行业整体产生了诸多不利的影响，但沙区依旧占领着首府土地出让的大家地位。★土地市场蓬勃依旧，甚至在市场冷淡的情况下，依旧有许多地产发展机

5、构进驻沙区，在一定程度上说明了沙区广袤的土地资源与行业的发展前景。宏观之投资总额★08年度的市场是否真如舆论传播所描写的那般暗淡？就一线市场的调研结果来看，08年全市房地产投资总额有增无减。且绝大部分的投资额度集中于沙区与城郊版块。★这充分说明，越来越多的开发企业已经意识到了沙区的投资回报。并有意识的将开发战略转向至【居住郊区化】发展方向。宏观之总体盘量★08年度全市在售项目调研数据显示：目前城市中心在售项目日益稀少，消费者的选择面也逐渐减少。相较中心城区，整个西山、克西路片区各个区段的在售楼盘总数接近20个。众多不同品

6、质的楼盘极大的丰富了首府楼市，也让越来越多原本有意于【中心居住】的消费者眼光转向，进而选择在西山、克西路片区购置房产、生活居住。微观之容积率上升★从08年度首府成交土地容积率可以分析得出：沙区经过06、07两年的开发，适宜于低密度居住产品的土地在日益减少，土地容积率的上升表示低密度居住产品的日益稀缺，也在一定程度上展示了西山、克西路片区房地产行业的蓬勃发展。容积率的上升表示着越来越多的住宅产品将表现为小高层、高层社区，同时间接的影响和提升着消费者对高密度住宅产品的接受程度。微观之供应结构变化★08年1月-11月，乌鲁木齐

7、成交商品住宅套型中90平方米以下套型成交量达16681套，占总额的54.9%；90至120平方米套型销售7888套；120平方米以上套型销售5838套。这与国家新近出台，“购买90平方米以下普通住房按1%的契税标准缴税”的政策有一定关联。同时也反映出，08年的购房者在市场不明朗的情况下，更加沉稳、实际的选择了高实用率、高性价比的中端低总价产品。218.79284.94微观之成交面积★从图可见，2008年1-11月284万㎡的销售面积比2007年大牛市的同期销售面积还高出66万㎡之多。这说明了首府楼市并未像舆论传言那样低迷

8、。好的产品依旧保持着好的销量。而且，于09年现阶段市场回暖形成合力效应。市场理性上扬，前景依旧光明。西山、克西路片区房地产市场特性分析★西山、克西路片区已经逐渐承担起【新城市西进格局核心】的规划愿景，在大力发展居住基础建设的同时，其经济成长也日见新高。除了承担起【城市居住新核心】的同时，西山、克西路片区在城市经济腾飞