某地块项目市场研究暨产品定位提报.ppt

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1、鄞州区科技局北侧-2地块项目市场研究暨产品定位提报谨呈：宁波振邦置业有限公司中国·宁波2010年04月12日第一部分项目宗地解析占地面积4221平米用地性质商务办公容积率3.5建筑密度30%绿化率20%建筑限高70米建筑形式要简洁、体现现代建筑风格小体量，高容积率，属性为商务办公用地鄞州综合活动中心鄞州行政服务中心少量写字楼和政府机构区政府鄞州公园万里学院鄞州科技局荣安府九中鄞州博物馆/文化中心政府机构开元大酒店网球中心、体育馆万科·金域华府利时金融大厦（规划）本案表示建成表示再建或者未建南部商务区惠丰东路学士路前塘河鄞州中心城区本案万达商圈BES

2、T商圈联盛广场高教园区南部商务区2.5KM范围内，三大商圈环伺候，商业配套成熟东湖小学宋诏桥小学华茂外国语学校高教园区万里学院、理工学院2.5公里范围2.9公里范围鄞州二院明州医院0.8公里范围1.9公里范围1.2公里范围本案鄞州实验中学1.7公里范围学校与医疗机构遍布，均在3公里范围内公交路线南面首南中路上：102、166。西面学士路上：102、159、107、188。私车交通通过惠丰路走鄞县大道、钱湖北路、天通南路，通往全市各地。轨道交通轻轨3#、5#线。高速距大朱家高速路口约3公里。大朱家四明路鄞县大道宁姜公路天童路钱湖北路规划轨道交通5#线

3、钱湖南路站本案规划轨道交通3#线鄞县区府站鄞县大道站立体化交通网络凸显，通达性强1、位于鄞州中心区，商业及生活机能齐全，处于都市繁华深处。2、南部商务区的发展，使得SOHO租赁市场被看好，市场空间扩大。3、地块较小，影响项目价值塑造。结论项目核心问题界定：我们将做什么样的产品类型才能最大限度地规避风险，实现项目精准定位、快速收益？写字楼OR公寓？第二部分市场条件解析先来看写字楼市场，我们是否具备做写字楼的市场条件？S1：写字楼市场情形解析项目的可能发展方向研究一写字楼市场综述09年写字楼整体市场在住宅市场火爆的带动下活跃异常，需求旺盛。09接转而来

4、的存量为63.2万平米。大量存量导致未来总量增加，需求不可能在近2年内得以释放。供大于求的趋势在未来5年内将长期存在。写字楼供求走势单位：万平米供求：压力巨大的写字楼市场，供需矛盾突出09年以来各区域市场供求情况单位：万平米截至10年2月各区域市场存量单位：万平米鄞州区是市场供应的热门，其中南部商务巨大的供量拉动了整体。其较低的价格和享受的优惠政策，使其销售表现突出。市场存量相对较少。其次高新区同样也是依靠政策优惠和低价位，表现可圈可点。成交：主力为鄞州区、高新区、江东区成交：集聚效应的商务区分流了传统写字楼客群南部商务区、高新区（研发园区）、东部

5、新城商务区等体现办公集聚效应的体量存在，依靠政策扶持优惠和低价位，加剧了宁波写字楼市场的竞争，冲击传统市场。南部商务区：一期总推量91万平米，价格5500-9000元/平米。绿城·研发园：总体量60万平米，价格5500-5900元/平米。限产业限价型。创新128：总体量14万平米，价格约6500元/平米，鄞州区制订了针对性系列优惠措施。价格段1-2月成交量（平米）近四个月成交比重09年11月09年12月10年1-2月6000元/平米以下1617.440.4%52.0%2.2%6000-8000元/平米40614.634.0%22.6%55.1%80

6、00-10000元/平米14685.77.2%5.0%19.9%10000-12000元/平米9254.49.6%12.2%12.5%12000元/平米以上7575.78.7%8.2%10.3%10年2月成交均价为7569元/平米，环比下降14%，由于成交量有限，成交均价受个别项目影响较大，目前市场总体价格保持相对稳定。从各价格段成交情况来看，基本8000元/平米以内产品成交量占市场70%左右，中低价位是市场成交绝对主力。宁波写字楼月均成交价格走势：（元/平米）各价格段成交分析：价格走势：价格呈震荡下行，低价位为主流，价位高企乏力三江口板块：未来2

7、年内主要供应项目有和丰创意广场、鄞奉路商务地块、三江汇金融街南侧地块，宁波财富中心、三宝国际金融大厦等项目，预计供应量将达到60万平米。江北区：将以城市居住为主，暂时不会形成新的商务区。东部新城：正在逐步形成新的152万平米的写字楼集群，除去企业自用，保守估计约有75万平米的推量。鄞州区：已形成以南部商务区为核心的总部办公集群，其中二期未来2年内将有130万平米的推量；除去企业自用，保守估计约有65平米的推量。未来研判：约200万平米的未来推量不容乐观未来1-2年市场市场去化量未来1-2年市场供应总量约200万平米约100万平米启示：市场的失衡表明

8、：必须要在竞争中找准自身定位，满足市场需求，才能成为市场博弈中的最终胜利者。市场失衡，市场竞争近乎惨烈结论区域较为成熟、性