盐田房地产近期市场分析

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1、盐田房地产近期市场分析（一）2006年市场概述根据预售证信息汇总统计，2006年盐田批准预售的项目为9个，批准预售住宅面积25.13万平米；与2005年同期19.17万平米批准预售住宅面积相比，上升了31.1％。根据目前国土资源网公布和星彦预测的销售数据，2006年盐田住宅销售面积16.25万平米，销售套均面积为79平米，推盘均价为8786元/平米；与2005年同期21.77万平米的住宅销售面积相比，同比下降了25.4％。销售量下降明显。根据中央技术中心统计，盐田区1－11月住宅新增供需比为1.55：1，供需基本趋于平衡，但供应仍大于需求，在这个市场背

2、景下，今年新增的住宅有待进一步消化。产品方面，2006年推售的楼盘除了万科东海岸、东埔海景花园外，其他都为小户型项目，投资、度假型产品较多。价格方面，景观资源极为优越的大梅沙片区均价最高，为12281元/平米，其次是沙头角片区，均价为10497元/平米，片区价格最低的盐田港，为5700元/平米左右。（二）2007年盐田区住宅项目新增情况1、在建未售住宅情况项目名称片区类型占地（m2）建面（m2）户型工程进度预计推出时间开发商梅沙湾花园大梅沙别墅13972632130独栋别墅完成地基施工07年下半年联泰地产天琴湾三期别墅25000025000独栋别墅主体

3、施工07年下半年富春东方地产东部华侨城一期别墅――23000独栋别墅主体施工07年下半年华侨城地产东海岸四期Townhouse小高层――70000大户型地基施工07年下半年万科地产中海半山溪谷1期盐田港高层――20749三房、四房已封顶07年中旬中海地产裕达华庭（已售）高层86472594070㎡两房已封顶07年初特浩达投资花港高层900040000一房、两房地基施工07年下半年花样年集团依山时代小高层5770.4422753单/一房场平07年下半年鹏广达地产海滨假日小高层4698.3319372单/一房地面6层07年中旬鹏广达地产金水湾御园高层――2

4、5000一房、两房地基施工07年下半年东海成投资东部山海家园沙头角小高层高层――29471一房、两房地面6层07年下半年莲塘房地产蓝郡商住――150000200㎡及以上的大户型已封顶07年下半年东埔实业冠懋房地产总计483415――（数据来源：中央技术中心实地调研数据）根据实地调研，盐田区目前在建未售的项目11个，其中有3个为纯别墅项目，分别为梅沙湾花园、天琴湾三期和东部华侨城。预计2007年新推出住宅总建筑面积近48万平米，住宅面积约38.4万平米（按总建筑面积80％估算），大于2006年的住宅供应量。2、供应片区分析：（包括06年12月批准预售，但

5、尚未开盘项目）（数据来源：中央技术中心实地调研数据）根据实地调研，预计2007年盐田区住宅供应最活跃的区域集中在盐田港、大梅沙，分别有5个和4个项目推出，且各盘的规模都在2－3万㎡之间。虽然沙头角今年仅推出2个项目，但该片区楼盘规模较大，仅“蓝郡”体量就达15万㎡，使得沙头角成为今年盐田供应量最大的片区。值得关注的是大梅沙片区的“梅沙湾花园”，是东部海滨继“天琴湾”后第二大纯别墅项目，项目独特的开发理念、精美的产品设计，加之无敌的海景资源，该项目的推出必将成为07年盐田区的热点楼盘。3、产品特征：区位项目名称建筑面积主力户型大梅沙梅沙湾花园32130独

6、栋别墅天琴湾三期25000独栋别墅东部华侨成23000独栋别墅万科东海岸四期70000Towmhouse小高层盐田港中海半山溪谷20749三房、四房裕达华庭（已售）25940两房海滨假日19372一房依山时代22753一房花港40000一房、两房金水湾御园25000两房、三房沙头角东部山海花园29000一房、两房蓝郡150000三房、四房（数据来源：中央技术中心实地调研数据）根据实地调研，2007年盐田区在建未售的住宅项目共有11个，总建筑面积约48万㎡，除梅沙湾花园、天琴湾三期、东部华侨城、东海岸四期及蓝郡为高档盘外，其他项目都为中等小户型住宅。20

7、07年盐田区推出的高档楼盘，依然集中在景观资源优美、生活环境优越的核心区域――大梅沙，该类项目以领海别墅和享受型大宅为主，以此满足高端消费群的购房需求。在生活、工作较为便利的片区，户型供应以实用型和投资型住宅为主，这类产品供应，主要以满足中端消费者的居家需求，同时也为投资客提供了投资需求，如山海花园、金水湾御园、海滨假日、依山时代等楼盘。4、价格走势：（数据来源：中央技术中心实地调研数据）大梅沙景区环境宜人、居住舒适，其优势资源不言而喻，因此该片区均价均高于其他片区。根据预测，07年大梅沙片区将推出三个别墅项目和一个高档住宅，该类项目的推出，进一步拉升

8、了片区价格。沙头角片区价格较盐田港片区价格略高，主要有两方面因素：一方面是沙头角片区市政配套相