降低资金成本 提升估值-房地产行业研报

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1、CHINASECURITIESRESEARCH[table_indusname]房地产[table_invest]0422维持买入苏雪晶suxuejing@csc.com.cn021-50475261执业证书编号：S1440512030001乐加栋lejiadong@csc.com.cn021-50475265执业证书编号：S1440512030002发布日期：2012年6月7日市场表现[table_industrytrend]相关研究报告[table_report]12.06.07中信建投房地产

2、日报12.06.06中信建投房地产日报12.06.05中信建投房地产日报[table_main]行业动态模板证券研究报告·行业动态降低资金成本提升估值降息符合市场对于货币政策的预判，有助成交持续回暖：我们在11年年度策略和12年一季度策略中，已经提出货币政策将会出现转变预期，进入二季度后，提出随着CPI的回落将给利率下调提高空间，并提出六月份是个时间窗口，因此本次降息是完全符合前期对于货币政策的预判。本次降息窗口打开后，在目前的宏观背景下，我们认为未来货币政策还将持续微调，未来在存款准备金与利率方

3、面都存在进一步调整的空间。我们也相信降息只是中央政府“稳增长”组合拳的第一步。随着利率的下调我们认为改善性需求将逐步入市，这部分需求对于金融杠杆成本非常敏感，近期我们调研发现大户型成交有所提升，随着改善性需求的逐步入市将有助成交的持续。资金成本下降有利于提升估值：目前房地产企业负债都处于较高的水平，降息有助于缓解开发企业的财务负担。从信托利率水平来看，自三月份以来信托利率已经有了明显的降低，近期房地产企业信托利率在12%，远低于过去15%以上的水平。房企前期在房价下调与资金成本高涨的背景下被压缩了

4、大部分利润空间，我们认为随着资金成本的下调，企业NAV估值会有相应的上升。随着资金成本的向下趋势的形成以及土地市场价格的下降，房地产开发企业将会逐步加大取地的力度，从而保证未来的项目平均利润水平。市场担忧的行业盈利能力开始逐渐出现拐点，这也将直接影响地产股估值。继续建议超配地产：降息对于资金密集型的房地产行业无疑是利好，特别是对于有息负债率高企的公司，将会直接缓和其财务压力。我们看好地产股的逻辑没有变化，货币政策与产业政策微调的背景下，成交量的恢复催生了地产股的反弹行业。在目前市场担心企业盈利能力

5、下降的背景下降息无疑更有意义。龙头企业开始加大拿地的力度，表明在其他企业放缓脚步的同时龙头企业并没有放缓新开工，这将保证龙头企业在下半年乃至明年的整体的货量，从而使得行业进一步向龙头企业集中。我们建议积极配置一线地产股，分析行业集中度提升带来的超额收益。我们并不认为“降息”是所谓反向思维中最佳卖点，我们也早在前期报告中提示，地产股投资机会已经从单纯博弈思维中走出，基本面的变化将最终引导股票走强，地产股我们仍建议超配。进入到3季度，部分重大资产重组预期的公司（一级土地整理、工业园区以及持有型物业类型

6、）也将具有交易型机会，建议予以关注。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePar

7、tymember请参阅最后一页的重要声明HTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN[table_page]房地产行业动态研究报告第一，降息符合市场对于货币政策的预判，有助成交持续回暖我们在11年年度策略和12年一季度策略中，已经提出货币政策将会出现转变预期，进入二季度后，我们提出随着CPI的回落将给利率下调提高空间，并提出六月份是个时间窗口，因此本次降息是完全符合前期对于货币政策的预判。本次降息窗口打开后，在目前的宏观背景下，我们认为未来货币政策还将持续微调，未来在存款准备金与利率方面都

8、存在进一步调整的空间。我们也相信降息只是中央政府“稳增长”组合拳的第一步。图：存款准备金率图：CPI与一年期利率资料来源：中国人民银行，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中国人民银行，中信建投证券研究发展部根据历史经验，房地产的成交与利率水平息息相关。我们考察上一轮的加息与降息周期过程中发现当个贷利率高于7%时成交急剧萎缩，而实际个贷利率低于5%之后房地产成交是急剧放量的。根据下调后的个贷利率为5.78%（针对首次置业打85折），我们认为利率的下调将支持成交持续回暖。图：加息