南阳锦江公寓商住项目营销策划报告-126ppt

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1、锦江公寓商住项目营销策划报告市场分析---本项目面临如何的政策环境、市场环境？通过市场现有供应，能否从营销上为本项目找到突破口？项目分析---项目基本情况及优劣势分析，寻找市场切入点项目定位---准确的形象定位、产品定位、客户定位为成功营销打好基础营销推广---整体营销策略、推广渠道、推广计划、推广渠道、费用控制等---赢在执行目录物业发展建议---规划创新、形象包装、产品提升紧密围绕销售结果实现，本次汇报核心内容如下：市场分析市场——项目生存之母，“火箭升空前的最后校查”项目分析产品——项目的生命，实现效益的主体项目定位定位——决定项目前途营销推广推广——项目与客户联姻的媒介第一

2、部分市场分析政策环境南阳城市价值与城市发展南阳城市总体规划南阳市商圈分布本项目所处商圈一、政策环境——政策调控，风起云涌[2005年系列政策]：“禁筹令”出台，网上销售公示信息公开透明化，虚假广告专项整治行动，土地闲置费征收，商品房转手规定，普通住房标准等[政策影响]：除浙江、上海等部分城市外，市场经过短暂观望期后快速上涨，下半年出现疯涨局面。炒房资金大量进入北京、深圳及二线城市，同时市场供过于求，投资房产成为全员投资的行为。2005年——2006年房地产宏观调控风起云涌[2006年系列政策]：“国八条”出台，政策调控再现端倪；“国六条”出台，政策调控意向进一步明确；最新九条政策出

3、台（如首付比例明确、90平米以下单位的规定等），6月1日再次成为地产政策分水岭。[政策影响]：一系列调控政策的出台，进一步规范了全国房地产市场；投资行为受到打击，对本项目销售将产生一定影响；后续政策可能进一步出台，观望态度日益明显。二、经济环境——南阳经济运行主要指标2005年南阳主要指标及增长率（一）名称数额年均增长率年末人口数量1074.58万人4.76‰生产总值1050.04亿元13.3%社会固定投资413亿元54.6%其中城镇投资：农村投资：292.03亿元120.96亿元51.3%63.2%城市居民人均可支配收入人均消费支出7831元5283元13.2%15.1%农民人均

4、纯收入人均生活消费支出2894元977元16%23.3%成为继郑州后、与洛阳同时经济总量超千亿元大市城镇固定资产投资增幅较大经济持续健康发展，各项经济指标增长迅速，农村发展基础相对薄弱。2005年南阳主要指标及增长率（二）名称数额年均增长率社会消费品零售额城市零售额县及县以下339.65亿元202.67亿元136.98亿元14.4%15.3%13.2%进出口总值30336万美元13%金融机构各项存款余额其中居民存款余额625.99亿元468.45亿元上年增加95.62亿元上年增加71.65亿元社会商品零售总额持续增长，居民存款增加，居民消费力加强。注：以上数据来源于南阳统计年报三、

5、南阳城市规划与发展南阳卫星图片南阳市地处中华民族的发源地，历史悠久，文化灿烂，山川秀丽，具有丰富的人文景观和自然景观。城市主要范围白河贯穿城市的中心1、城市价值与城市发展——城市现状城市总体规划以白河为纽带，由中心向四周进行发散2、总体规划3、与周边区域关系南阳作为区域市场龙头，辐射周边，其资源、交通优势为城市发展奠定了坚实的基础四、南阳房地产市场发展2005年南阳房地产开发指标名称数额年均增长率完成房地产开发投资16.54亿元27.5%商品房施工面积其中住宅施工面积259.4万平方米210.7万平方米63.7%55.3%商品房新开工面积其中住宅新开工面积127.3万平方米101.

6、2万平方米93.6%70.9%商品房竣工面积其中住宅竣工面积83.6万平方米73.3万平方米34.3%34.3%商品房销售面积82.9万平方米31.4%商品房销售额11.2亿45.6%增幅显著房地产开发指标增幅显著，但开发投资和销售额均占整个GDP比例较小（不到2%,一般标准是占到约15%），和国内发达城市相比明显偏小，房地产市场前景看好注：以上数据来源于南阳统计年报1、住宅市场万正广场凤凰城花园万正世家龙腾花园风帆金色世家典型项目分析之一——盛唐商务苑占地面积17.07万m2总建筑面积359820m2绿化率39.5%容积率2.11建筑密度23.51%销售均价2800元/m2销售率

7、60%户数层数面积价格011601717225266903831716818284304571210846284311704435014072商业户数层数面积价格0562135910287606511072002679076512900026420847963002598第一批开发的01；03；04；11栋总套数：370套总面积67140.80平方米第二批开发的05；06；07；08栋总套数：225套总面积：44418.35平方米基本情况先营造环境售楼处注重围墙广告牌