公寓营销策划报告.ppt

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1、深福保C栋公寓营销策划报告目标沟通迅速回笼资金利润最大化提升企业品牌知名度销售持续增长众厦对项目目标的理解高利润率＋高销售率高利润率理想的销售价格合理的销售周期高销售率通过高销售率形成市场热点目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发报告内容►市场篇►►►营销篇推广篇商业篇市场篇知己知彼，百战百胜！片区市场特征福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区，是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地，成为跨国物流企业争相抢占的焦点，目前，福田保税区的入驻企业已超过600家。经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提

2、高，由此，对作为保税区配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福田保税区房地产市场大幅升温。片区市场特征华尔登府邸格兰海湾兰桂片区楼市分析项目名称规模占地面积建筑面积主力户型均价格兰海湾高层7609m234926.02m2二房、三房7200元/m2华尔登府高层21674m2187402m2二房、三房12000元/m2兰桂小高层10886.739000二房、三房7100元/m2目前剩余单位均价现售楼盘价格由于项目属于保税区内企业居住配套，在保税区内无可比性楼盘，与保税区周边楼盘的品质无法相提并论，故以上价格仅供参考。小结：目前在售项目主要的户型供应为二房、三房为主。据调查，福田保税区周

3、边房地产市场一直保持供需两旺的势头，住宅租赁买卖十分火热，保税区为区内企业配套建设的单身公寓被各家单位抢租一空，并且近年来保税区的产业转型，为区内带来大量高新技术企业高管、海外归国创业金领等，而这些高收入首选人士对高素质公寓和高尚居家型住宅物业提出了迫切的需求。该片区主要以居住为主，目标客户群来源主要以周边高新技术企业高管、私营企业主、海归、港人为主。片区三级市场分析物业类型住宅售价均价6300元/M2租金均价42元/M2以上数据是通过今年三级市场成交价格统计得出。项目基本情况：地理位置：位于福田保税区桂花路土地使用年限：1998.8-2068.8总建筑面积：24691.58M2占地面

4、积：1287.96M2总套数：713套户型面积总套数套数比21.83193%26.9946065%27.71497%27.8183%28.847611%38.75558%39.38363%项目分析优势S本项目售价和周边物业形成较大的落差，预留较大的升值空间项目周边有多个住宅小区，有一定的生活氛围面积小，总价低发展商较有实力，市场有一定的口碑有二年固定的租金回报周边同质化项目较少，竞争相对较弱劣势W周边商务配套不完善,展示面和形象较差对于项目租客有一定的限制周边流动人口众多，治安状况复杂，有一定的安全隐患项目使用年限对售价有一定的影响机会O福田保税区经济快速发展，带来源源不断的就业机会，

5、加快对物业的需求随着CEPA的执行，更多的港人将北上置业，将会带动片区的外销市场随着项目周边地块开发，片区商业环境会更加成熟、完善威胁T周边项目综合品质较高，无论在外观、规模、配套都具有更大的优势到达本项目车辆较少，交通不太方便对消费者有一定的心理阴影项目SWOT分析本项目作为工厂宿舍，不同于现售的“一手楼”，必须要走差异化竞争路线，为目标客户提供高升值的利润空间和理想投资回报，从而引起市场对本项目的关注；把项目“包装”得精细而有特色，并符合目标客户群的口味；在推广手法上采用“实效营销”、“点对点”等针对性强、实效性强的复合营销体系，从而使项目在片区脱颖而出，最终顺利实现项目销售目标！

6、市场小结：►►随着消费者的日益成熟，购房渐趋理性，房地产营销推广需要更加专业化的操作；►营销篇兵无常势，水无常形！项目定位客户类别：以投资人士为主，周边大型企业购买为辅。目标客户区域位置划分：以项目周边为主，辐射区域和其它为辅。目标客户群分析:1）项目周边大型企业2）部分看好该片区的投资客3）工作在保税区，熟悉该片区的香港人4）专业投资的公司客户定位目标客户群特征描述1熟悉片区且常往返深港两地港人，看好深、港一体化对深圳经济发展有信心，具有长远投资眼光。23项目周边大型企业大量购买，做为员工宿舍。专业投资公司看中物业的升值前景，批量买断。项目与片区楼盘较有一定差异化，从品质感、周边生活

7、配套等给予客户信心不足，为了树立产品新形象，加大客户的购买信心，使项目在该片区脱颖而出，建议针对项目目标客户特征，将产品整体走投资的中档路线，以产品升值前景赢得市场的认可。定位思路保税区·投资第一站项目定位形象定位•广告语广告语一：作房东，就这么轻松！广告推广语：►►形象定位:广告语二：低投入，高收益，轻轻松松作房东！市场租金反推法:由于目前周边可比性的项目较少，按照众厦以往的经验，通过该片区三级市场租赁情况得知，项目周边租金均价：42元/M2