长沙红星佳园定位与发展策略报告

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1、中国地产营销实战军团！谨呈：园康置业投资有限公司红星佳园项目定位与发展策略报告（2011-5-29）市场分析项目分析项目开发难点地块指标分析第四部分项目定位项目开发策略建议报告提纲总结第一部分第二部分第六部分第三部分第七部分第五部分PART1第一部分地块指标分析■项目特定开发条件纲要■地块现状■项目规划指标地块指标分析1.1项目规划指标用地使用性质C2;C2R2可兼容使用性质净用地面积C2：8613㎡;C2R2：26508㎡容积率≦C2：6.3;C2R2：4.5建筑密度≦C2：37﹪;C2R2：30﹪绿地率≧25﹪;C2R2：38﹪建筑高度控制≦100M广场面

2、积规划可建建筑面积为173547.9㎡,其中商业96012㎡,住宅77535.9㎡。地块指标分析1.2地块现状地块地形由西南向东北角倾斜，地势落差为5～10米1.3开发特定条件地块指标分析■项目由园康置业投资有限公司与红星村合作开发的。红星村以地块入股，根据协议约定，西边地块的东边，回报一栋面积为35001㎡的三星级酒店及西边地块的西边回报一栋面积为7457㎡的商业综合楼1栋。■项目酒店与综合楼系回报物业，不需要进行经营与销售。■项目开发力求产业去化度高，快进快出。地块指标分析1.4小结■地块成“7”字型布局，西南与东北存在地势落差；■项目开发的特定条件的约束

3、较大；■长沙市城乡规划局给出地块经济指标严格限制了本项目的规划设计标准。以上三点对本项目的定位与物业发展给出了多方限制。如何基于现有情况和条件，尽可能的给项目确认一个更为合适的定位与物业规划呢？PART2第二部分项目开发难点■商业体量过大与周边商业氛围薄弱之间的矛盾■地块商业布局现状局限（集中商业）与开发商要求快速去化之间的矛盾■商业定位与片区商业融合以及持续发展之间的矛盾■地块形状、地势与客流组织（规划设计）之间的矛盾项目开发难点开发难点透视项目开发难点难点一商业体量过大与周边商业氛围薄弱之间的矛盾周边商业氛围不浓厚，本项目有必要设置大型主力店来带动片区商业

4、氛围，商业氛围成熟时间较长，可能导致市场消化周期较长，这与大体量商业的投资额度有直接的矛盾。项目开发难点难点二地块商业布局现状局限（集中商业）与开发商要求快速去化之间的矛盾按现行规划指标，很有必要打造大型集中式综合商业。集中式商业的销售去化问题向来是一大难点，需要较长周期，这与公司的去化度高是有现实矛盾的。难点三项目开发难点商业定位与片区商业融合以及持续发展之间的矛盾项目处于东塘商圈与红星商圈之间，南有井圭路，北有香樟路，所处商业位置极其尴尬。周边商业业态较低端，对本项目的市场形象有一定的影响。如何融洽以及持续发展是需要解决的矛盾。项目开发难点难点四地块形状、

5、地势与客流组织之间的矛盾地块的“7”字地形、地势不平整、规划指标等因素造成了项目规划上的难点。小结项目开发难点本项目的开发难点相当明显。地块的局限、规划的限制、周边商业氛围的不成熟、开发大型集中商业的去化问题等等……在先驰看来，每一个项目从某一个角度来看都是有难度的。如何去把指标转化为创新规划意识，把困难转化为市场动力呢？PART3第三部分项目分析纲要■地块分析■项目四至■市政配套■交通组织项目分析1.1地块分析C2占地面积容积率可建面积地块性质限高8613平米6.354261商业（C2）100MC2R2占地面积容积率可建面积地块性质限高26508平米4.51

6、19286商住（C2R2）100M地块位于洞井路与木莲路交汇处，呈“7”字布局。1.2地块四至项目分析地块地块东临洞井路，西至红星村安置小区，南至红星安置小区，北至木莲路。1.3市政配套项目分析地块周边道路主干为洞井路与木莲路（修建中）。周边小区、学校众多。一公里内生活配套齐全。地块周边500米内，银行、娱乐、购物等高端业态配套缺乏。项目分析1.4交通组织■香樟路：旅2、63、124、805、802■井圭路：137、602、147地块旁边只有147一路公交车经过。当范围扩大至香樟路与井圭路时，公交出行基本可附盖长沙各主要车站、大型商圈。由于木莲路在修建中，导致

7、路网不畅，路网交通辐射能力差。项目分析小结本项目地块狭长且有地势落差，规划设计上难度较大；商业体量巨大，消化周期较长；交通组织极其不完善。这给项目商业人流到达设置了障碍，影响项目商业物业的去化。PART4第四部分市场分析纲要■商业市场分析■住宅住宅分析红星商圈项目商圈东塘商圈东塘商圈：长沙的“徐家汇”,早期的东塘商圈因经营环境所致略显衰败，后经政府对韶山路的扩建及周边环境的整治重新焕发昔日的繁荣。经营业态十分丰富，百货、购物中心、超市、专卖店、餐饮、专业市场。主要的百货有友谊商城、通程名品中心、平和堂百货、超市有新一佳、步步高；专业商场有国美电器、苏宁电器；专

8、业市场有神禹女人服装市场、东塘大都市地