分时度假选择研究

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1、1分时度假和产权酒店概念及选择分析起源20世纪60年代的法国，度假风气兴盛，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况。法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村借此首先开创了分时销售的方式，将度假房地产按时段（一周）分别出售给了不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房地产的住宿和娱乐的权利，同时这种权利可以销

2、售和转让，最早的分时度假概念由此产生。在此基础上，酒店开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。2分时度假与产权酒店的本质分时度假和产权酒店同一起源。分时度假是一个典型的旅游产品。产权酒店是分时度假的一个特殊形态。3房地产产品酒店客房产品分时度假产品（不出售产权）产权酒店（出售产权）图1分时度假与产权酒店的本质原始的基本概念分时度假：将一处住宿设施（饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52

3、周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定时期内（一般为20年——40年）每年在这一住宿单位中住宿一周的权利。产权酒店：将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。4反租房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。业主反租的原因：1、投资，获得收益；2、房产使用频率少

4、，避免房产闲置（度假房产）5几种产品的典型描述分时度假：10年期，每年10月1日——10月7日XX度假村50㎡住宿单元使用权，价格18800元，同时可以在RIC网络与世界其它同等级住宿单元交换，交换费用另计。产权酒店：以10000元/㎡的价格购买xx酒店50㎡客房一套，产权70年，购买后前3年每年获得8%固定投资回报，之后每年根据盈利情况获得分成收入，同时拥有每年7天的免费入住权，可以在RIC网络与世界其它同等级住宿单元交换，交换费用另计。反租：以10000元/㎡的价格购买xx房产一套，售后可以根据需要将房屋交给开发商，由开发商负责出租，每年根据出租情

5、况获得相应的租金分成收入。6天伦分时度假5年期产品天伦度假产品：1、五年期的全国全球指定酒店、度假村每年为期一周的住宿权；2、五年期的享受天伦度假公司的超值度假指定酒店、度假村定期一周的住宿权；3、丽江免费双飞三晚住宿，但在为期二年半内，时间由天伦公司确定；4、三亚三天两晚免费指定酒店住宿，截止到八月为止，有效期半年，不能在周五至周日使用7海南金茂产权式酒店均价：4500元/平方米（2006年）价格说明：一次性付款和按揭两种方式酒店星级：四星级户型：16个户型产权：70年回报：年固定净回报率6.5%；每年30天免费入住（可出让），并可以互换三亚、兴隆指

6、定酒店免费入住8各种产品的异同相同点：1、同属第二居所的范畴；2、使用频率低；3、大多数出现在度假区和旅游景点不同点分时度假产权酒店反租物业产权无有有可交换性可交换可交换不可交换相对价格低高高性质旅游产品地产+旅游地产购买目的不同的地方旅游投资+旅游居住+投资运营模式复杂复杂简单发展情况国外流行的旅游度假方式，交换体系成熟，市场成熟；国内刚起步，市场混乱，消费者不认可。国外成熟的旅游酒店产品，有分时度假交换体系作为支撑，市场成熟；国内主要以反租模式发展，无交换体系。现在较成熟的运作方式，但是，随着中国旅游业的发展和分时度假在中国的发展，模式改革不可避免

7、。9交换模式的变化是自70年代分时度假出现以来，产品经过3次大的变革，任何一次分时度假产品的更新都是围绕交换模式进行的，交换概念也是分时度假和产权酒店的核心内涵分时度假产品的演化1、原始的分时度假产品（分段时权，20世纪60年代）：直接源于人们对度假住宿产品经济性的追求，通过分时购买消除了人们现实购买力与产品供给价格之间的鸿沟。10单独的度假房产固定住宿时间固定住宿单元购买房产期限每年固定每年固定永久或定期图2原始分时度假产品结构模式2、引入交换概念的分时度假产品（1974年和76年）：开发了分时度假交换系统，拥有度假房产使用权的消费者可以将自己的度假

8、房产通过全球网络交换系统换取相同等级，但位于其它地区和其它时段的度假房屋使用权11单独的度假房