分时度假房产开发研究

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1、分时度假房产开发研究作者：陈再齐转贴口：S点击数：56839一、分时度假与分时度假房产1、分时度假分时度假（TimeSharing）最先由亚丿力山大•奈特（AlexanderNette）i£；li,是指消费者在某一特定的度假村或酒店以较优惠的价格购买特定年限内一周或数周的度假时段使用权，然后通过时段交换网络机构提供的服务，可以与网络小的其他度假村或酒店的度假时段使用权进行置换使用的一种新型度假旅游方式，而对于旅游企业而言，分吋度假是一-种提高客房出租率的营销方式。分时度假体现房地产业、酒店业、休闲度假的完美结合，包含两个方面的内容：一是分时度假，二是分时交换。分时就是将酒丿占

2、、度假村的房间的使用权按每年若干天（如一星期），共若干年（如30年）的时间段，用锁定的价格，一次性出售给客人，客人购买了分时度假权后便可每年在此享受一定时段的居住度假。交换就是指当客人某一年决定不在其购买的分吋度假地度假吋，可以到隶属于分时度假交换公司的任何一家酒店、度假村免费享受相同时段的居住度假。2、分时度假房产“分时度假房产”是一个全新旅游地产营销策划概念，体现了“投资+生活+消费”这种全新的理念。其含义是，一年除预留一定的时间用于住房维护外，其余时段的住房使用权分别出售给多个用户，以供他们度假之用，其使用年限最多不超过房屋的地产年限。分吋度假是介于房地产商品和饭店产品

3、之间的一种产品，它将房产的住宿权（使用权），按一定程度（如使用期内每年1周）分割出售，仅仅是房产使用权的销售、流通，购买者没冇房产产权。因此，分时度假产品不像房地产商品那样有完整的权屈关系，也不像饭店产品那样没有房产产权，但使用权分割的次数多于饭店产品。由于在不同时间、不同地域拥有“分时度假房产”的人们还可以通过中介机构进行交换，也可以进行抵押、继承、岀租和转让，同时还享受增值利益等，故而分吋度假房产有投资的可行性。二、分时度假房产开发的优势与问题1、分时度假房产的优势对房地产开发商而言，分吋度假房产创造出了新的消费市场，能化闲置资产为财富，提前获得巨额销售资金，加速资金的周

4、转；有利于空置商品房的统一销售与经营。开发商可利用分时度假房产的网络优势，把房地产的客源市场扩张到全国乃至全球，运用强大的网络销售体系，更充分的服务范畴，实现了房地产的跨城市，跨区域，甚至跨国际的交换。对消费者而言，首先，购买分时度假房产是一种经济实惠的度假方式，同时购买分吋度假房产还可以实现增值的目的，从而具有了投资的可能性；分吋度假房产引入了分吋交换的概念，只要你购买了一定的度假时间或“点数二你就可以通过分时度假联盟交换到世界各地的分时度假。该使用权述可以与朋友分享，可以出租和继承。因此分时度假房产满足消费者弹性休闲度假的愿望。2.分时度假房产发展中存在的问题（1）相对集

5、中的度假时段不利于分时度假房产的推行。人们的度假主要集中在“五一"、“十一”和春节，虽然每年还有51个周末，但是由于我国带薪休假制度尚未普遍实施，因此分时度假消费者集屮的屮青年人群的假期都集中在几个公假期间，这种相对集中的度假时段不仅不利于分时度假的推行，还可能对分时度假房产的发展造成难以解决的矛盾。（2）分时度假房产销售、交换的技术支持滞后。口前我国述有绝大部分的分吋度假房产没有实现网上的国际、国内预定与销售。分时度假房产交换的标准体系也「分欠缺，既没有对分时度假房产交换系统中的不同档次的房地产的设施设备应达到的标准作岀具休的规定，也没右对同一分时度假房产在不同档次房地产之

6、间进行交换的方式、程序、原则作出具体的安排。(3)尚未形成成熟的分时度假房产交换网络。在国内度假网络方面，分时度假房产最早是由个别房地产公司引入我国的，其着眼点是解决自己手屮积压的少量房地产。而这些公司无论从自身实力还是经营理念上多是就事论事的小打小闹，起点低、规模小，目前国内进入运作阶段的度假网络经营公司数量不多，形成一定规模的不超过10家，而且集中于北京、深圳等度假客源地和云南、海南等度假口的地，网络覆盖面小，网络节点少，地区分布不均衡，从而抑制了部分消费者的消费热情。(4)相应法规的缺位及与国际制度的脱轨。国家相关管理部门至今还未对分时度假房产做出明确界定，相关的法律法

7、规也几乎是空白，导致公司的经营行为缺乏法规配套和有效监管，分吋度假产品经营企业在与消费者产生纠纷后，没有法律支持，陷入被动局面。%1.对开发分时度假房产的几点建议1、对分时度假房产进行本土化改造分时度假房产的本土化改造要从压缩产品有效期，增加度假时间方面的灵活性上着手。如在我国市场上，有效期为30年的产品很难为消费者所接受，必须压缩时间。另外，也不能将时间固定为以周为单位，因为我国尚未实行带薪休假制度,我国届民除拥有“春节"、“五一”、“十一”三个周计节假FI外，还有百余天的H计节假日，这不大适合消费传