房地产企业逆周期性土地库存策略研究

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1、房地产企业逆周期性土地库存策略研究　　摘要：房地产市场瞬息万变，其周期性波动不可避免，因此房地产企业通过对房地产周期的研究，利用逆周期性策略，将逆向思维应用于房企土地库存策略上并针对经济周期性波动作出相应决策显得尤为重要。通过引入土地竞买BOSS循环模型，对我国房地产周期及房地产商土地库存案例进行研究，在分析房企土地库存损益的基础上，提出我国房地产企业逆周期性土地库存策略。　　关键词：土地库存；逆周期性；策略分析　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）11-00-01　　一、引言　　土地库存是房地产

2、企业（以下简称“房企”）赖以生存的根基，是保障房地产业务开展和经营持续性的前提条件。房地产市场进入2010年以后，土地出让金的征收及“两年内开发”政策甚至导致企业资金链断裂破产。因此，基于上述背景，探究房企土地库存策略，如何平衡土地库存消费性需求及投机性需求之间的关系，抓住恰当的土地库存时机，减少盲目库存带来的危害，为企业土地库存策略制定计划、提供参考，对于房企持续性经营、利润的保持及风险防范具有重要意义。　　二、土地库存逆周期性策略理论　　逆周期性策略是一种逆向选择策略，是指在经济正常运行时，运用逆向思维做出与经济周期波动相反的微观措施。

3、因此，从逆周期性策略的维度来看待房企土地库存问题，将逆向思维应用于房企土地库存策略上，就形成了土地库存逆周期性策略。　　三、房企土地库存过度BOSS循环模型　　Gillen利用BOSS（“Buy-overpayment-slump-survival”）模型，分析了房地产商在房地产周期中过度购买土地进行库存的行为。即：当房地产市场处于繁荣阶段时，开发商对未来持有乐观预期，其土地需求不断膨胀，房企开始扩大资本投入，竞相购买土地，扩充土地库存；当房地产市场进入萧条阶段时，房价开始下跌，房企的土地库存缩水及营业收入下降导致企业资金来源缺乏，市场机制

4、进行自我洗牌调整，将抗风险能力较弱的企业剔除出房产市场，部分企业破产或被接管。在市场繁荣阶段，房地产企业基于对未来前景的盲目乐观，导致土地竞买非理性化，是BOSS模型循环存在的根源。　　四、房企土地库存损益分析及逆周期性土地库存案例研究　　1.土地库存成本　　其一，利用土地库存进行融资的成本；房企的融资渠道主要来自于银行贷款、按揭贷款以及证券市场融资，近年来随着限购、限贷调控政策出台，房企的融资结构出现较大变化。根据2010年国家统计局数据显示，房企的资金杠杆率由07年3.24倍下降至11年的2.47倍，是5年来的最低水平。2011年，万科

5、营业收入较上一年提高了超过40个百分点，达到717.83亿元，但2011年下半年，随着融资成本的进一步增大，万科房地产业务的毛利率下滑0.88%，为27.69%。　　其二，是市场周期波动造成的土地库存价值及土地“产品”收益降低的成本；如上述分析，土地库存随周期的波动会带来相应收益，但市场瞬息万变，收益与风险同在，周期性波动中也会产生风险。　　2.房企逆周期性土地库存案例研究　　近年来，各大房企土地库存纷纷创造新高，并以较快的速度增长。作为我国地产的龙头企业，万科仅以恒大地产三分之一土地库存（3547万平方米）便坐上了2011年全国销售第一的

6、宝座，而恒大地产仅居第三位，这一鲜明的反差归功于万科土地库存策略，为进一步了解万科的土地利用与库存策略，本文选取万科地产作为土地库存策略案例进行研究。　　万科地产逆周期性的土地策略配合其一向秉承的“快速周转经营模式”及“不囤地、不捂盘、不当地王”三大原则，使其土地库存策略更具有前瞻性和创新性，限制了市场火爆时期房企的不理性行为。在市场萧条时，收购低价土地，扩充土地库存；在市场处于上升期时，加大土地开发力度，使土地库存保持在一个合理的水平。2012年上半年，万科地产销售量再一次蝉联第一，这与其逆周期性的土地库存与开发策略有密切的关系。　　五、

7、房企逆周期性土地库存策略　　逆周期性策略原则认为，在市场萧条时，应利用低价进行土地收购，扩大土地库存，在市场繁荣时谨慎购地，在市场处于上升期时，加大土地开发力度，使土地库存保持在一个合理的水平。　　首先，从周期运行维度来看：我国房地产周期性波动指标存在着滞后性，房企应注意收集并组建相关团队对房地产业相关指标进行分析，关注和厘清房地产业相关的同步指标、先行指标和滞后指标，注重将现实问题与各项指标有机结合，帮助企业做好土地库存决策。我国房地产市场存在不稳定性，周期波动幅度呈扩大趋势，波动周期加快。　　其次，从企业自身维度来看：科学制定企业发展周

8、期和项目开发周期企业土地库存需求是随着企业的发展而改变的。处于上升期的房企，土地需求旺盛，处于发展稳定期的房企，土地需求随市场波动保持相对稳定。因此，房企在进行逆周期土地库存时，