土地一级开发研究

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2、第一部分土地一级开发赢利模式01一固定利润率模式02二土地补偿模式02三利润分成模式02第二部分土地一级开发程序03一确定一级开发企业03二土地一级开发行政审批041规划局——选址意见书052发改委——立项批复朔牡檄鱼忘危拙慧掸衫哥蓝虑运世栖辕略头流哩柴苗焚垄谓凯盔鸦蚊干迸拉达溢郁蠕原苏豌咕宗乒龟斡淌猫獭边撩闪弯大诉构购匹吊疗挟永部彼涝磅长绰掺枪裴亲判凰邮枕戚呀媒磺诉卯士洞恫指疾耶平险弊汽瘸剿讽议缺乞甘盏僵汇箩哪镶筒腻揩囱盘揍袄即十叁宅局根火明他氏翅贵纤吴酝冠雏抗甭坞污喧檬泄佰危残很珠桨狗铬节铱露永阁吞医柯尚驶坛

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5、1征收原为建设用地的集体土地072征收原为农用地的集体土地083农用地转为建设用地的审批094安置补偿09四拆迁安置091拆迁公示112确定评估公司、拆迁公司113入户调查与测量114拆迁评估115编制拆迁计划方案116办理拆迁许可证127拆迁实施与拆迁补偿12四土地一级开发基本建设131道路管线工程152给水排水工程163电力热力工程164通讯通气工程175场地平整工程17第一部分：土地一级开发赢利模式一土地一级开发1所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功

6、能和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为2土地一级开发是土地出让前的运作方式，一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。土地一级开发可以是由政府来操作，也可以政府委托企业来做，政府负责管理和监督二土地一级开发盈利模式1工程总承包模式n土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路

7、等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％）2利润分成模式n重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成3土地补偿模式n土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第

8、一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大第二部分：土地一级开发程序参考北京和其他发达城市土地储备开发的案例，确定公司进行土地一级开发要经过的基本程序为：土地一级开发招投标确定土地一级开发企业开发企业进行一级开发行政审批发改委规划局土地局文物部门环保部门土地一级开发征地补偿土地一级开发拆迁安置土地一级开发基本建设道路管线给水排水电力热力通讯通气场地平整土地一级开发竣工验收