土地一级开发研究

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1、目录第一部分土地一级开发赢利模式01一固定利润率模式02二土地补偿模式02三利润分成模式02第二部分土地一级开发程序03一确定一级开发企业03二土地一级开发行政审批041规划局——选址意见书052发改委——立项批复053土地局——用地预审复函064环保局——环境评价065园林局、市政局05三征地补偿071征收原为建设用地的集体土地072征收原为农用地的集体土地083农用地转为建设用地的审批094安置补偿09四拆迁安置091拆迁公示112确定评估公司、拆迁公司113入户调查与测量114拆迁评估115编制

2、拆迁计划方案116办理拆迁许可证127拆迁实施与拆迁补偿12四土地一级开发基本建设13171道路管线工程152给水排水工程163电力热力工程164通讯通气工程175场地平整工程1717第一部分：土地一级开发赢利模式一土地一级开发1所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为2土地一级开发是土地出让前的运作方式，

3、一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。土地一级开发可以是由政府来操作，也可以政府委托企业来做，政府负责管理和监督二土地一级开发盈利模式1工程总承包模式n土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％）2利润分成模式n重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一

4、级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成3土地补偿模式n土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大17第二部分：土地一级开发程序参考北京和其他发达城市土地储备开发的案例，确定公司进行土地一级开发要经过的基本程序为：

5、土地一级开发招投标确定土地一级开发企业开发企业进行一级开发行政审批发改委规划局土地局文物部门环保部门土地一级开发征地补偿土地一级开发拆迁安置土地一级开发基本建设道路管线给水排水电力热力通讯通气场地平整土地一级开发竣工验收17一土地一级开发招投标及确定一级开发企业1北京市从2007年起开始实行招标程序确定土地一级开发单位，土地储备中心与中标企业签订《土地一级开发管理委托协议》，之后由开发企业具体实施地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设2郑州市目前还没有具体确定选择土地一级开发企

6、业的方式，所以操作的空间还是很大二土地一级开发行政审批总的来说，企业在实施土地一级开发过程中要进行的行政审批工作主要是：（1）到规划部门办理规划手续；（2）到土地部门办理用地手续；（3）到发展委办理项目核准手续；除此之外，涉及到环保、园林、市政、文物等专业部门，在按照相关规定办理手续。土地一级开发的行政审批涉及部门及所需办理证件如下图：土地一级开发企业规划局建设项目选址意见书环保局环境评价发改委项目立项备案土地局用地预审文物、市政等部门文物保护意见等1规划局—选址意见书土地一级开发企业在取得一级开发权

7、之后，要到规划部门征求规划意见，确定项目选址是否符合城市规划171）所需提供的材料n开发企业出具的申请书n规划申请表n国土局土地一级开发批复文件n营业执照(开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件)；n经测绘部门认可的1／1000数字化地形图两套；n建设单位经办人身份证n法律法规规定的其他文件2）办理流程n用地处转总工室审查（用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划n用地处签署意见上报局业务会批准n主管副局长批准公示n郑州规划局网公示7天n市信访办、用地处盖章n主管副局长批准发证n领取选

8、址意见书n规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3）办理时限n60个工作日1发改委——立项批复土地一级开发属于固定资产投资，数额巨大，按照相关法律法规的规定，要取得发展委的立项核准后才能动工建设1）所需提供的材料n土地局土地一级开发批文n选址意见书17n建设用地预审复函n项目可行性研究报告2）办理流程n发改委投资处组织召开项目可行性研究报告论证会。（市规划局、市财政局、市环保局、市物价局、市地震局、市国土资源局、市人防办、市电业局、市房管局、市建委、市武