烟台海天四季花城整体营销策划报告

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1、海天·四季花城整体营销策划报告目录第一部分烟台房地产市场现状及发展趋势分析7一、烟台市房地产市场整体现状7（一）价格的发展状况8（二）供应量的发展状况9（三）房地产产品的发展状况9（四）客户需求发展状况12（五）客户构成发展状况14（六）从经济发展看客户购买力15二、烟台市房地产市场发展趋势分析15（一）房地产区域性发展特征分析15（二）供应量发展趋势分析预测16（三）房价的发展趋势分析预测16（四）房地产产品的发展趋势分析预测17（五）烟台房地产客户发展趋势分析17第二部分、区域房地产现状及发展趋势分析20一、区域市场价格现状及发展趋势分析预测20二、区域竞争市场供应量现状及发展趋

2、势分析预测23（一）竞争市场供应量汇总表23（二）土地出让的供应量情况23（三）区域市场目前在售楼盘供应量27（四）即将推出市场的项目介绍28三、区域市场产品特征及发展趋势分析预测31（一）目前在售楼盘面积配比31（二）户型面积趋势32（三）产品形态及户型设计趋势33第三部分　本区域与其它区域的竞争形势分析35一、南郊及市区楼盘情况汇总35（一）南郊楼盘概况35（二）市区楼盘概况36二、本区域与其它区域比较36第四部分项目分析39一、项目基本情况39（一）项目基本经济技术指标39（二）项目规划设计风格介绍40（三）项目景观介绍41（四）项目开发分期介绍43（五）项目产品构成44（六）

3、项目配套设施介绍45（七）项目物业管理介绍47二、项目地段价值分析49第232页海天·四季花城整体营销策划报告（一）快速发展的新城市中心49（二）出则通达主干道50（三）配套齐全，位置适宜居住50（四）大社区的规模优势51（五）迎春大街的未来51（六）大学城所带来的文化氛围51三、项目景观环境分析52四、项目产品户型分析53（一）区域类比项目户型概况53（二）本案户型的修改与分析54五、项目SWOT综合分析60（一）优势分析60（二）项目劣势分析62（三）项目机会点63（四）项目威胁点64第五部分总体营销战略66一、快速推进，以快致胜66二、“价中”物美——以中档价格推出高性价比的产

4、品68（一）高水准的品牌物业管理公司68（二）打造高水准的园林69三、塑造楼盘教育概念71（一）建好社区幼儿园71（二）开发商与名校联合办学71四、努力规避项目最大的销售障碍——华侨公墓72五、建筑设计方面的创新设计73（一）利用自然地势73（二）产品的创新设计73（1）规划叠拼别墅产品74（2）户型亮点——多层住宅首层客厅下沉式设计75（3）圆角窗——更多接触自然75六、充分利用好湖和水75（一）水景部分75（二）水景与花木的有机结合80七、宣传本案独特的建筑风格，以使本案成为烟台独有的特色风格楼盘81八、配套完善，自成一体，化解位置稍偏之劣势83九、实施比较稳妥的价格策略83十、

5、开发商的品牌84第六部分项目定位86一、项目的定位应符合以下原则86二、项目定位87（一）从地段看项目定位87（二）从户型结构看项目定位88第232页海天·四季花城整体营销策划报告（三）从设计看项目定位88（四）从景观看项目定位88（五）从规模看项目定位89三、产品定位89（一）户型89（二）自然景观90（三）园林景观91（四）配套设施91（五）物业管理92（六）智能化92四、价格定位92（一）定价原则92（二）平均价格水平93（三）各期户型配比及总价范围94第七部分本项目的目标客户分析97一、目标客户群定位97二、目标客户群的主要特征描述97（一）目标客户群的主要外在特征98（二）

6、目标客户群的主要内在特征：98三、目标客户群的综合分析99（一）目标客户的收入水平：99（二）目标客户的职业特征：100（三）目标客户的地域特征：101（四）目标客户的年龄特征103（五）目标客户的消费特征103（六）目标客户经常接触的媒体104四、目标客户群对产品的需求分析105（一）需求小面积的客户105（二）需求中等、中等偏大面积的客户106（三）需求大面积豪华户型的客户107五、典型目标客户个案分析108六、目标客户的成交因素分析110（一）较高的性价比优势110（二）良好的景观优势110（三）阳光、景观、通风的兼顾110（四）完美的楼盘形象111（五）高尚的生活方式111（

7、六）先进的物业管理111第八部分整体营销策略及销售分期规划112一、整体营销策略112（一）品牌营销112（二）差异化营销113第232页海天·四季花城整体营销策划报告（三）快速推进113（四）楼盘品牌114二、项目总体销售规划115（一）总体销售分期115（二）总体销售周期规划116三、开盘时机117（一）市场形势117（二）项目整体进度118（三）销售时机118（四）开盘前必须具备的硬件条件118（五）准备工作的进展119（六）开盘时机建议119四、整