第二章 房地产估价原则与程序课件

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1、第二章房地产估价的原则和程序第一节房地产估价的定义第二节房地产估价的原则第三节房地产估价的程序1第一节房地产估价概述一、房地产估价的概念房地产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2把握两点：房地产估价是科学与艺术的有机结合；房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。3房地产估价中的相关术语——专业估价机构和人员估价目的估价原则

2、估价程序估价方法影响房地产价格的因素估价时点客观合理价格或价值4一名合格的房地产专业估价人员应符合下列条件：1、有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；2、有丰富的房地产估价实务经验及市场调查、推理判断的才能；3、有良好的职业道德修养。5二、房地产估价的意义1.为房地产市场交易服务2.有利于提高房地产经济运行效率3.是确立公平的收益分配制度的基础4.有利于税负公平6三、房地产估价的范围1、房地产交易评估2、房地产抵押评估3、房地产保险评估4、房地产典当评估5、房地产税收评估6

3、、房地产征用补偿评估7第二节房地产估价的原则一、独立、客观、公正原则1.独立估价机构不依赖于他人、不受他人束缚估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系估价机构和估价人员不受外部干扰因素的影响2.客观：估价机构和估价人员不带有自己的好恶、情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目估价。3.公正：估价机构和估价人员公平正直，不偏袒任何一方8首先，假设各方当事人都是理性的、精明的；其次，以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即“换位思考”；为评估出公平合理的价值，估价人员应遵循以下假设进行估价再次，以专家的身份反复

4、、精细地权衡价格；最后，应当公正清廉，不可有私心杂念。如果与估价对象、当事人有利害关系的、应当回避。还应充分了解各种影响因素，不断提高估价技能、丰富估价经验、遵循严谨的估价程序和遵守职业道德。9二、合法原则1.合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据。2.合法使用：以城市规划、土地利用用途管制等为依据。3.合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。4.其他方面：如评估出来的价格必须符合国家的价格政策。10三、最高最佳使用原则2.最高最佳使用包括3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。3.

5、确定最高最佳使用的3个经济学原理：（1）收益递增递减原理：投入产出关系；（2）均衡原理：内部构成要素是否均衡；（3）适合原理：不动产与外部环境好似否保持协调。1.最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。11四、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一房地产的价格随时间的变动而变动。12例：现状为在建工程，可能同时存在着3种估价：估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价；估价时点为现在，估价对象为未来

6、状况下的估价，即在建工程现在的预售或预购价格是多少；估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程未来建成后的价值是多少。13遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。五、替代原则14六、供求原则1、房地产价格通常随供给的增加而下降。房地产的供给与房地产的生产成本以及现有房

7、地产改变用途的可能性有关。2、房地产的价格随需求的增加而上涨。由于在短时间内特定用途房地产的供给难以增加，所以需求对房地产价格的影响更大。3、房地产价格由供给和需求两方面因素综合决定。15第三节房地产估价的程序从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗不动产估价活动的全过程如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟订估价作业方案；（4）收集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法及计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档

8、。遵循严格的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，提高估价的质量。16一、获取估价业务1、被动接受被动接受是坐等需要估价者找上门来征求估价服务。需要估价的可能是政府，也可能是企业、个人；可能是不动产的所有者或使用者，也可能是其他的当事人。2、主动争取估价人员走出问去力争为他人提供估价服