《房地产估价原则》ppt课件

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1、房地产估价原则1、教学目的与要求掌握房地产估价的基本原则2、教学重点房地产估价的基本原则3、教学难点房地产估价的基本原则房地产估价原则的概念人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则2006年7月30日济南铁道职业技术学院房地产估价原则内容对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则2006年7月30日济南铁道职业技术学院在具体估价作业中应当遵循的原则有(1)合法原则；(2)最

2、高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则。房地产估价原则2006年7月30日济南铁道职业技术学院1、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行2、合法权益包括A:合法产权、B:合法使用、C:合法处分等方面一、合法原则2006年7月30日济南铁道职业技术学院A:在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》2006年7月30日济南铁道职

3、业技术学院B:在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。2006年7月30日济南铁道职业技术学院C:在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等2006年7月30日济南铁道职业技术学院D:在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定

4、价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格，新建的经济适用住房的价格，2006年7月30日济南铁道职业技术学院最高最佳使用必须符合4个标准：(1)法律上许可，(2)技术上可能，(3)经济上可行，(4)价值最大化。最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求二、最高最佳使用原则2006年7月30日济南铁道职业技术学院最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。2006年7月30

5、日济南铁道职业技术学院最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用作商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提2006年7月30日济南铁道职业技术学院2006年7月30日济南铁道职业技术学院注意：但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明2006年7月30日济南铁道职业技术

6、学院1、保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。2006年7月30日济南铁道职业技术学院2．装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用2006年7月30日济南铁道职业技术学院3、转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，

7、应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用2006年7月30日济南铁道职业技术学院4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价5．上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合2006年7月30日济南铁道职业技术学院三、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格2006年7月30日济南铁道职业技术学院说明：1．如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，

8、则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。2．不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、