“地铁+物业”投融资模式 -深圳城市轨道交通发展的投融资创新

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1、深圳城市轨道交通发展的投融资创新1城市轨道交通的建设与运营所产生的社会及经济效益已经被广泛认可和接受，但轨道交通的高建设成本及低运营回报问题一直困扰着世界各地的大中型城市。如何使轨道交通运营带来的外部收益反哺于轨道交通本身是各轨道交通建设主体所面临的重要命题，深圳地铁“地铁+物业”的投融资创新模式也许为解决该命题提供了极为有益的思路为推进深圳市轨道交通投融资体制改革，深圳地铁树立“以城市发展引领城市各项事业发展”和“建地铁就是建城市”理念，秉承“先行先试”的特区精神，在政府政策和上盖物业开发资源配置的支持下，探索建立“地

2、铁+物业”投融资模式，初步形成可持续发展的城市轨道交通发展新路径。下面，我结合深圳地铁近年来投融资创新方面的主要经验和做法等，向大家做个汇报！前言23第一部分投融资模式的借鉴与探索◆坚持市场化经营战略定位，稳健发展，合理布局◆准确把握资金市场发展形势，综合研判，广开渠道◆大胆创新地铁建设管理模式，因时就势，服务大局◆分期支付三期BT项目工程款，未雨绸缪，防范风险◆突破创新土地资源配置政策，深入研究，稳步推进第二部分遇到的困难和挑战◆轨道交通投融资体制改革尚待进一步深化完善◆资源配置不足，物业开发存在风险◆市场化融资尚需必

3、要扶持政策第三部分投融资创新工作展望目录一、投融资模式的借鉴与探索“地铁+物业”的投融资模式，是在政府政策支持下，将轨道交通企业优化规划出的上盖物业和沿线白地开发资源，通过合法程序赋予轨道交通企业开发权，由其进行市场化运作，实现沿线巨大的外部效益的部分内部化，由此构建轨道交通企业盈利模式，并以此支持构建并实施市场化运作的投融资模式。即通过政府注入配套融资资源（土地），深圳地铁经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款“地铁+物业”的投融资模式4一、投融资模式的借鉴与探索1、在过去几年中，深圳地铁逐渐形成

4、了自己特色的盈利模式，即利用轨道交通沿线及上盖再造空间，实施地下地上一体化建设与开发，将土地及物业的升值效益反哺于轨道交通的建设和运营。通过不懈努力，我们在二期工程4条线建设中规划出800多万平米的商业开发面积，其中取得开发权的有130万平米2、面对三期工程，深圳市委市政府提出轨道交通投融资体制改革目标，政府不再以财政资金投入，而是投入相应的配套土地资源，以支持深圳地铁的市场化融资。经初步测算，未来6年深圳地铁的资金需求量将达到1800亿元，政府为三期3条新线配置了550万平米的商业开发面积。深圳地铁迅速做出机构与职能调

5、整，形成“投融资、建设、运营、物业开发”四位一体的战略布局，采取资源资产化、资产资本化运作，引入社会资金参与地铁建设和物业开发，由此建立起深圳地铁的市场化融资模式（一）坚持市场化经营战略定位，稳健发展，合理布局5一、投融资模式的借鉴与探索1、深圳地铁开展市场化投融资工作注重对宏观经济形势和货币政策趋势的综合研判，根据轨道交通建设资金的需求情况，合理选择银行贷款、承兑汇票和融资租赁、中期票据等适宜的融资产品，确保资金有效供给2、除了传统的银行贷款外，深圳地铁开展的其他融资项目主要包括：一是成功获得100亿元中期票据发行额度

6、注册批准，已分别以低于贷款基准利率24%和26.8%的较低利率成功发行两期70亿元；二是通过融资租赁筹集资金27亿元，融资综合成本较贷款基准利率下浮5.6%；三是成功申报发行100亿元企业债券，已以低于同期银行贷款基准利率17.56%的较低利率成功发行50亿元，此三个项目预计在整个融资期限内节约融资成本约19亿元（二）准确把握资金市场发展形势，综合研判，广开渠道6一、投融资模式的借鉴与探索1、在二期工程中，深圳地铁对5号线大胆采用了“投融资+设计施工总承包+回报”的BT创新模式，从而使这条国内BT投资最大、线路最长、工期

7、最短的轨道交通线路如期实现了高质量开通2、在三期工程中，为适应轨道交通投融资改革所带来的影响，深圳地铁再一次对7、9、11号线工程采用了BT模式建设，回购期为3年，从而使投融资、地铁建设、物业开发形成了一个闭环资金链：即政府将开发资源注入深圳地铁，深圳地铁将资源资本化后，与开发商合作获得土地增值收益；通过BT建设模式延展支付期，为物业开发赢取时间；待开发完成后，深圳地铁获得物业开发收益，并进行BT支付（三）大胆创新地铁建设管理模式，因时就势，服务大局71、由于地铁三期7、9、11号线BT项目规模大，如工程款支付集中到20

8、15年和2016年，则可能存在一定程度的集中融资风险和集中支付风险。为有效防范风险，深圳地铁审时度势，未雨绸缪，对BT三年回购模式进行了微调，在征得市政府批准同意后，通过将2015年和2016年的集中支付BT工程款约400亿元提前到2013年和2014年分期支付，实现年度均衡融资和分期支付，可使BT项目合同履行得到有