房地产企业税收情况调查分析报告

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1、房地产企业税收情况调查分析报告房地产企业税收情况调查分析报告房地产企业税收情况调查分析报告　　一、××市涉外房地产企业税收基本情况：　　登记情况：　　20*年我市涉外房地产企业正式登记注册的有4户。至20*年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营，另外又有新注册的企业两家。故20*年登记户数仍为4户。注册类型均为外商投资企业。　　经济税源及入库税收收入：　　20*年我市涉外房地产企业实现销售收入3721万元。20*年实现销售收入574万元。　　20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费350万元

2、。其中：纯税收入万元。　　20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费万元。其中：纯税收入万元。　　二、××市涉外房地产企业趋势分析：　　从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：　　在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车”效应。　　随着经济的持续快速增长，房地产行业投资的速度明显过快。然而在缺乏决策层有效控管和指导的情况

3、下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长，只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡沫，税收自然呈萎缩状态。　　私有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限公司居多，约占全市房地产企业的80%左右。涉外房地产企业中更是100%的为私有性质，且销售和财务人员多为家族成员，纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。　　市区内房

4、地产开发的重心转移。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关政策的不断规范，我是原有易开发资源逐渐萎缩。新项目开发地由西向东，逐渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部，或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域，而且时间和项目都比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是最明显的。　　三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题：根据省局和市局的部署安排，我局对所辖房地产企业20*年度和20*年度税收管理情况进行了全面检查。从检查情况来看，主要存在以下几个方面的问题：　　因房地产企业自身原因，造成发展

5、受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业中，真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司，其他几家为“项目”公司，规模小，竞争和抗风险能力差，做完单一项目就陷入半关停状态。新增房产项目不多，部分在建房产项目还因受挫而停工。如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。　　纳税主观方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理，通过推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识地延缓销售收入的视线，影响纳税义务发生时间，造成营业

6、税、所得税申报纳税滞后。另外还有企业提供虚假或不完整的销售面积、采取以物易物手段隐匿收入、假“代建”真开发等手段增加税务人员核算难度，达到少缴或不缴相关税款的目的。　　纳税客观方面的因素：企业帐务混乱。该行业大部分是私营经济性质，帐务设置不规范，没有专门的税收会计。虽然设置了帐务，但科目不齐全、核算不准确，基本上只将销售收入费用等进行了登记，而没有系统地核算和调整。另外，财务凭据以白条居多，甚至仅凭经理的一张便条就予以开支。帐务处理上的极不规范，使得税务检查有一定难度。　　四、关于房地产税收征管方面的几点建

7、议。　　(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。　　(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。　　(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通

8、过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。　　(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。　　(五)完善规范二手房转让的