房地产开发项目可行性研究报告1

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1、【内容提要】本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、房地产开发项目财务评价。【重点掌握】房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。§1可行性研究概述§2房地产可行性研究的内容主要内容§3房地产市场调查与分析§4房地产开发项目财务评价§1可行性研究概述1.1可行性研究的概念1.5房地产项目可行性研究的程序1.4可行性研究的质量、时间、费用1.3可行性研究的类型1.2房地产开发项目可行性研究的

2、机构和人员1.1可行性研究的概念可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的内容是以市场供需为出发点；以经济资源(生产资料和劳务)的投入为基础；以经济评价为结果。也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：投资项目的产品能否以有利的价格卖出去；项目的建设生产有没有最经济合理的资源供应和技术运用。它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。市场

3、是前提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即投资效果分析。因此，可行性研究具有两方面的任务：第一，是要确定项目能否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。1.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员机构：专业咨询研究机构参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。1.3可行性研究的类型投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资

4、机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。一般投资机会研究又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工。初

5、步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作

6、初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。内容见§2房地产可行性研究的内容项目的评估和决策：按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性

7、研究报告进行全面审核和再评估阶段。1.4可行性研究的质量、时间、费用（1）质量国际上通用的质量要求：机会研究的投资误差范围是±30％初步可行性研究的投资误差范围是±20％可行性研究的投资误差范围是±10％（2）时间时间花费与研究深度、项目规模有关。一个中型项目的可行性研究一般需要8～9个月的时间；大型项目的研究一般在1.5～2年或更长的时间。从整个基本建设的工程来看，用于可行性研究的时间约占1/3；工程规划设计和准备约占1/3；施工建设亦占1/3。即前期的研究分析和设计共占去2/3的时间。(3)可行性研

8、究的费用可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下：机会研究0.2％～1.0％初步可行性研究0.25％～1.5％可行性研究大型项目0.2％～1.0％小型项目1.0％～3.0％以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5％。1.5房地产项目可行性研究的程序(1)讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。(5)经济研究。包括项