【中原】欧亚达国际广场开盘前营销执行方案

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1、湖南中原事业七部2016.02欧亚达国际广场2016年开盘前营销执行方案CONTENTS目录阶段执行MARKETINGEXECUTIVEPartFour市场环境MARTETENVIRONMENTPartTwo目标理解STRATEGICPLANPartOne年度营销费用MARKETINGEXECUTIVEPartFive开盘前营销策略总纲THEPORBLEMPartThree2016年度销售任务：800套首开任务200套开放节点：5月1日首开节点：7月2日TOP1TOP2TOP3TOP4欧亚达国际广场阳光锦城达美D6区……融科东

2、南海五江天街730套680套486套449套800套2016年，欧亚达国际广场占据公寓市场最高峰！周边竞品月来访量统计根据周边竞品的来访及成交情况来看，月来访集中在170-490批，月成交转化率集中在10%-15%之间。本案若按照10-15%转化率，首开任务200套，需来访1333-2000批客户，月均来访则需要666-1000批，每周现场接待166-250批客户，远高于周边竞品，压力较大。项目五江天街旭辉国际广场园康新都荟京武浪琴山万坤图财富广场融科东南海兴旺双铁城云集国际公寓月来访384179842261734911281

3、17月成交3724132217.94017.711成交转化率10%13%15%10%10%8%14%9%营销解决核心问题：Q1：如何保证1666-2000批有效到访，远高于周边竞品？Q2：如何保障10-15%的成交率？CONTENTS目录阶段执行MARKETINGEXECUTIVEPartFour市场环境MARTETENVIRONMENTPartTwo目标理解STRATEGICPLANPartOne年度营销费用MARKETINGEXECUTIVEPartFive开盘前营销策略总纲THEPORBLEMPartThree整体公寓市

4、场：整体库存约144万方，去化周期28.8个月，库存严重，压力较大；截止至2015年11月从供需关系来看，长沙公寓市场年供应量为40万㎡，年去化42万㎡，供需基本处于平衡；截止至2015年11月从库存情况来看，长沙公寓市场整体供应量约为144万，去化周期约28.8个月，库存严重。本案五江天街均价：精装6500兴旺双铁城均价：精装11000万坤图财富广场均价：6800云集国际广场均价：7500京武浪琴山均价：8500园康星都荟均价：6000融科东南海均价：精装6200旭辉国际广场均价：8000竞争环境：区域内公寓项目较多，竞争较

5、为激烈。去化分析：2015年累计去化约10万方，去化面积集中在30-50㎡，集中于融科东南海、五江天街2015年去化以30-50㎡为主，50㎡以上面积越大，去化越有难度2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1月12月五江天街万坤图财富广场阳光锦城兴旺双铁城旭辉国际广场云集国际公寓京武浪琴山五矿万境水岸去化37套房源持续去化125套40-55㎡房源持续去化公寓库存加推二期35㎡公寓房源，并持续去化库存后续以去化写字楼为主去化剩余库存房源持续去化35-106㎡库存房源持续去化87套120-144㎡房源持续去化100套38-9

6、8㎡房源加推4层38-98㎡公寓，后续以去化库存为主持续去化485套45-97㎡房源园康星都荟加推41和83㎡公寓房源持续去化225套41-80㎡房源加推3层41-80㎡公寓，后续以去化库存为主竞品推货情况：上半年基本以去库存为主，下半年五江天街、云集国际公寓有趋同新货推出融科东南海去化14套存量后续以去化写字楼和商业为主上半年各项目以去化为主，下半年同类产品推售撞车供应分析：区域总计供应约24万方，供应面积以40-50㎡为主，推货量集中本案、云集、旭辉及万坤图，去化压力较大2016年供应量大，但本案30㎡以下产品为区域唯一供

7、应，存在市场机会点市场小结1、整体市场去化艰难，库存压力打，去化周期长；2、本案所在区域公寓项目较多，竞争较为激烈，2016年整体供应达24万方；3、区域在售项目上半年均以库存去化为主，下半年推货集中以30-50㎡为主；4、本案30㎡以下产品为区域唯一供应，存在市场机会点。CONTENTS目录阶段执行MARKETINGEXECUTIVEPartFour市场环境MARTETENVIRONMENTPartTwo目标理解STRATEGICPLANPartOne年度营销费用MARKETINGEXECUTIVEPartFive开盘前营销

8、策略总纲THEPORBLEMPartThree策略大纲1.影响力－形象先行，高调造势，活动营销贯彻整体，客户感知价格优惠度2.执行力－借助好房子、房友圈等有效拓客手段，快速积累客户转成交3.保障力－招商先行，高附加值打造，性价比全面制胜.多维度组合拳集中爆破，价格低开平走，开