房地产项目可行性研究报告模板

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一、项目概况二、法律及政策性风险分析三、市场分析四、规划设计分析五、项目开发六、投资收益分析七、管理资源配置八、综合分析与建议九、竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题十、新城区开发需要补充的内容 P1项目概况 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区)的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中小商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公、商务、政府的关系）。一、宗地位置 1、四至范围2、地势状况地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；二、宗地现状 4、地面现有居民情况包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发的进度影响；5、地下情况包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；二、宗地现状 7、地质情况包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等二、宗地现状 1、周边3000米范围内的社区配套（1）交通状况①公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；②宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；③现有交通捷运系统，近期规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。三、项目周边的社区配套 1、周边3000米范围内的社区配套（2）生活设施①教育：大中小学及教育质量情况；②医院等级和医疗水平；③大型购物中心、主要商业和菜市场；④文化、体育、娱乐设施；⑤公园；⑥银行；⑦邮局；⑧其他；三、项目周边的社区配套 2、宗地周围3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状三、项目周边的社区配套 根据个案特性描述，没有的可以不写。1、治安情况；2、空气状况；3、噪音情况；4、污染情况；（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况；（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）四、项目周边环境 6、周边景观；7、风水情况；8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的扩宽，工厂的搬迁，大型医院、学校、购物中心、超市的建设等；9、其他。四、项目周边环境 距宗地距离、成本、介入的可能性都要说明。1、道路现状及规划发展包括现有路福、规划路福，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）；2、供水状况现有管线、管径及未来规划实施时间；五、大市政配套 3、污水雨水排放现有管线、管径及未来规划实施时间；4、通讯（有线电视、电话、网络）现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；五、大市政配套 5、永久性供电和临时施工用电现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；6、燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置；五、大市政配套 7、供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。五、大市政配套 1、总占地面积；代征地面积；净用地面积；绿化面积；道路面积；2、住宅建筑面积；公建建筑面积；公建的内容；并区分经营性和非经营性公建的面积；六、规划控制要点 （2）新技术产品产值所占比重四、城市发展技术环境（T） 3、综合容积率；住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他；六、规划控制要点 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、露面地价。七、土地价格 P2法律及政策性风险分析 1、合作方基本情况。名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等。一、合作方式及条件 2、合作方式。例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。一、合作方式及条件 一、合作方式及条件3、付款进度及拿地程序配合。 一、合作方式及条件4、其他合作方式的主要条件。 一、合作方式及条件5、与合作方式相关的其他法律规定。 1、现状（1）土地所有权归属（2）土地使用权归属（3）土地的用途二、土地法律性质评估 2、规划（1）规划所有权归属（2）规划使用权归属（3）规划的用途二、土地法律性质评估 1、取得土地使用权的程序；三、取得土地使用权程序评估 2、取得土地使用权需要的工作日；三、取得土地使用权程序评估 3、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）。三、取得土地使用权程序评估 已经是商品房用地可以不写。1、土地性质变更的程序和理由；四、土地性质变更的评估 2、土地性质变更的政策支持和障碍；四、土地性质变更的评估 3、土地性质变更需要的工作日；四、土地性质变更的评估 城市规划限制或更改，突发性政策等政府因素导致项目中断开发，报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。五、政策性风险评估 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；因不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。六、总体评价 P3市场分析 1、区域住宅市场简述（1）形成时间；一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述（2）各档次住宅区域内分布状况；一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述（3）购买人群变化。一、区域住宅市场成长状况 2、区域市场住宅市场近3～5年各项指标成长状况（1）开工量、竣工量；（2）销售量、供求比；（3）平均售价。一、区域住宅市场成长状况 1、各档次产品供应状况二、区域内供应产品特征 2、各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次产品特征（1）平均售价；二、区域内供应产品特征 （2）开发规模；二、区域内供应产品特征 （3）产品形式；二、区域内供应产品特征 （4）平均消化率；二、区域内供应产品特征 （5）平均容积率；二、区域内供应产品特征 （1）宏观政策对城市房地产市场的影响三、城市房地产发展预测 （6）物业在区域内分布特征；二、区域内供应产品特征 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的、未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。（1）未来2～3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型；3、区域内表现最好个案状况 （2）分析本案在区域市场内的机会点；3、区域内表现最好个案状况 （3）结论：①区域市场在整体市场的地位及发展态势；②本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式；③本案在区域内开发市场的潜力；④本案在开发中的营销焦点问题。3、区域内表现最好个案状况 1、各档次产品目标客户层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参考项目的经验研究机全市的趋势特征上）；2、结论：本案目标客户人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。三、区域市场目标客户层研究 四、目标市场定位及产品定位1、市场定位2、目标人群特征、来源、行业特点；3、产品建议。 P4规划设计分析 一、初步规划设计思路1、设计概念，产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、节能环保型建筑材料选用的考虑：4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性：5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑 1、从规划设计的角度判断现实产品的可行性在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和企业所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。二、规划设计的可行性分析 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响如：治安环境、噪音环境、污染环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如:道路状况（可能与小区主入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。二、规划设计的可行性分析 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如:根据交通状况（与是否开通业主交通班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、规划设计的可行性分析 P5项目开发 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。一、土地升值潜力初步评估 二、立即开发与留作土地储备的优缺点分析 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时在当地城市市场和片区市场的占有率。三、工程计划 各期销售时间、价格、面积、预计各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。四、销售计划 P6投资收益分析 一、成本预测项目投资总额（万元）单位成本（元㎡)土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费开发间接费直接建造成本（小计）营销费管理费总计说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参考下面表格列示 二、税务分析1、营业税及附加税2、所得税3、土地增值税、上述税种的基本税率，能够享受税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项目优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体如何操作。 三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件如：是否享受政府各种税费的减免等。2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标项目利润率、投资回报率及主要经济指标参考以下表格： 经济指标单位数值（元㎡）项目总金额（万元)销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利润投资回报率 3、项目开发各期利润的体现下半年下半年下半年上半年上半年上半年利润（万元）单位利润（元/平米）结算面积（平方米）年年年经济指标合计 4、敏感性分析敏感性分析参考以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1）变动各项经济指标的变化假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本x90%预测成本预测成本x110%预测成本x120%总投资毛利率税前利润税后利润销售净利润总投资回报率 （2）售价变动各项经济指标的变化假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本x90%预测成本预测成本x110%预测成本x120%营业额毛利率税前利润税后利润销售净利润总投资回报率 （3）容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多层、高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率 1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排；2、资金回款计划：各期销售回款计划；3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径；4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金流正流入时间、资金占用月平均额。四、项目资金预测 P7管理资源配置 一、机构设置是否需要成立独立法人公司（项目公司），主要部门设置。 二、人力资源要求启动项目对专业（部门）人员的要求，具体人数（重点是专业经理）。 三、人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 P8综合分析与建议 一、优劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套以及是否符合企业一贯发展思路等方面论述。 二、机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 三、结论和建议 P9竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题 一、主要指标测算1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价;2、投资收益分析（参考一下格式）：经济指标AA+MA+2M·········A+nM楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率总投资回报率注：A代表起拍价或投标低价，若没有低价，A代表可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最新单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。· 一、主要指标测算根据需要，可增加如下测算：销售净利率完全成本最高楼面价最高总地价R1R2R3R…………..注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。 二、竞争对手分析1、主要背景投股股东情况；2、总资产、净资产、净利润（每股利润）；3、资金状况、可能资金来源、融资能力、资金成本； 二、竞争对手分析4、操作水平、主要开发的项目；5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 三、制定策略1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价；2、销售净利率在10%时可接受的地价或可接受的销售净利率基础上的地价；也可以通过其他指标分析可接受的地价，最终确定最高竞价和投标价。3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 四、资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。 P10新城区开发需要补充的内容 一、当地商品住宅市场总体状况市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况。1、近3～5年商品住宅市场发展状况开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 一、当地商品住宅市场总体状况2、量值描述市场状况当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 一、当地商品住宅市场总体状况3、各类型产品的市场特征价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 一、当地商品住宅市场总体状况4、各行政区市场比较(1)量值描述土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 一、当地商品住宅市场总体状况4、各行政区市场比较(2)各区商品住宅分布特征供应量、销售量变化和发展趋势等。 一、当地商品住宅市场总体状况5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 一、当地商品住宅市场总体状况6、主要发展商情况发展商实力、企业性质、发展水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 一、当地商品住宅市场总体状况7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 一、当地商品住宅市场总体状况8、客户的购买偏好、购买关注的要素 一、当地商品住宅市场总体状况9、重点楼盘描述(1) 一、当地商品住宅市场总体状况9、重点楼盘描述(2) 一、当地商品住宅市场总体状况9、重点楼盘描述(3) 报告格式及内容另附。附件：1、有关宗地情况的补充说明资料和法律文件如各政府批文、权证等。2、详细列示成本测算过程按照企业集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程。成本测算可以采用量种方法。（1）预算角度。依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算，但要注意企业在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般水平增加的因素。（2）已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特征，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交差使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参考下面表格：二、新城市发展及房地产市场调研报告 2、详细列示成本测算过程序号成本项目总成本（万元）单位成本（元/㎡）参考项目单位成本说明1土地获得价款1.11、政府地价街市政配套1.22、合作款项1.33、红线外市政配套1.44、拆迁补偿费2开发前期准备费2.11、勘察设计费2.22、报批报建费2.33、三通一平费2.44、临时设施费3主体建筑工程费3.11、基础工程3.22、结构及粗装修3.33、门窗工程3.44、公共部位精装修3.55、室内精装修3.66、室内水电汽暖3.77、室内设备及安装3.88、室内智能化系统 2、详细列示成本测算过程序号成本项目总成本（万元）单位成本（元/㎡）参考项目单位成本说明4红线内市政工程费4.11、室外给排水系统4.22、室外采暖系统4.33、室外燃气系统4.44、室外高低压系统4.55、室外消防系统4.66、室外智能化系统5园林环境费5.11、环境设计费5.22、绿化建设费5.33、建筑小品费5.44、道路广场建造费5.55、围墙建造费5.66、室外照明费5.77、室外背景音乐费5.88、室外零星工程费 2、详细列示成本测算过程序号成本项目总成本（万元）单位成本（元/㎡）参考项目单位成本说明6公共配套设施费6.11、游泳池6.22、会所6.33、幼儿园6.44、学校6.55、儿童游乐设施6.66、商业设施7开发间接费7.11、工程管理费7.22、营销费用7.33、资本化利息7.44、物业管理完善费合计说明：1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限制确实无法做出详细估算时可只到大类；2、参考项目可选择企业内外的项目，其标准为已竣工的项目，具有最大可比性。 3、现金流量预测表4、欲签定的意向书和合同文本5、新城区开发的市场调研报告 THEENDTHANKS