深圳写字楼调研报告

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1、深圳写字楼调研分析报告第一章深圳写字楼市场分析.................................11、近年深圳写字楼租售情况分析.............................12、深圳写字楼区域分布状况分析及市场特征...................33、租户和投资者选择写字楼考虑的因素.......................5第二章深圳写字楼区域市场分析.............................61、罗湖区写字楼市场分析...................................62、福田区写字楼市场分析..........

2、.........................103、南山区写字楼市场分析...................................284、宝安区写字楼市场分析...................................35第三章写字楼发展趋势分析................................371、中国写字楼地产发展趋势.................................372、深圳写字楼发展的趋势...................................40第四章国内类似的写字楼项目.................

3、..............441、上海创智天地..........................................442、北京总部基地..........................................4857深圳写字楼调研分析报告第一章深圳写字楼市场分析第一节近年深圳写字楼租售情况分析写字楼的市场状况，已成为反映一个城市经济发展状况的晴雨表，写字楼市场的发展也吸引了越来越多投资者的关注。据深圳市国土资源局统计数据，近年深圳写字楼市场保持了一定的供应量和市场需求量。深圳写字楼近年预售统计表指标单位2005年1-11月2006年2007年2008年1-6月销

4、售面积万平方米23.2138.2720.871.78销售套数套127924641289179销售收入亿元27.6761.2949.13.63销售均价元/平方米119191601523535204262008年的深圳楼市，受政策和市场调整的影响，楼市一直萎靡不振，价格略有下调，成交量急剧下降。上述数据显示，深圳写字楼销售的顶峰在2006年，这主要因为当年度福田中心区中心区楼盘大规模落成且市场处于上升状态，从2007年中开始回落，2008年销售面积和金额跌至近几年最低点。2007—2008年三级市场成交情况（万平方米）季度2007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q2

5、成交量11.5720.815.747.4310.665.34 2007年以来，三级市场成交量远超过二级市场，随着房地产市场进入调整期，写字楼新增供应不断减少，三级市场交易已经成为主流。而三级市场成交量自2007年第四季度开始出现回落，市场观望气氛蔓延整个楼市。57深圳主要片区一年来租金变化表片区2007年7月租金水平（元/m2.月）2008年7月租金水平（元/m2.月）同比罗湖73775.4%福田中西区1151236.95%中心西区1021030.98%南山中心区8510118.82%福田中心区 中心南租金上升明显去年至今，福田中心区有经贸中心、新世界中心、财富大厦和现代国际等项目入伙，这

6、些项目在去年租金价位较低，消化期之后其租金都有小幅上涨。且大集团租客的进入，明显促进了新盘的消化速度。中心南的写字楼，如卓越时代广场一期、国际商会中心等，上升趋势较为明显。中心西区一年中租金基本没变中心西区写字楼租金整体基本维持去年同期价格。该片区主要楼盘放盘量少，价格也没有明显变动，只有招商大厦租金呈现出小幅上涨趋势，最高达到了150元/平方米。而财富广场受万轩国际入伙的影响，租金回落十分明显，现该项目空置率升高。受盘源增多的影响，该片区质数较低的写字楼租金已开始下调。罗湖区 乙级写字楼涨幅稳定罗湖几年来一直没有新的写字楼供应，租金呈现一路上升趋势。人民南片区经过去年的改造工程后，乙级受

7、益较大，涨幅稳定。该片区租金在经历了一轮明显涨租期之后，甲级写字楼的价位近期已出现微幅下调，预计不久之后乙级写字楼也会受到影响。57南山区 租金涨幅全市最高南山中心区租金上升幅度在20%左右。升幅高的原因在于南山中心区去年入伙的两座甲级写字楼经过一年多的消化期后，租金明显上涨。南山中心区以外的，如新保辉大厦、新豪方大厦租金也有小幅上升。南山区目前租赁和买卖的成交比例为9：1，买卖减少、租赁增多是租金上涨主要原因。个别区域