业主大会法律制度探微

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1、业主大会法律制度探微发布时间：2011-08-0815:09:40【我要纠错】【字号 大 默认小】【打印】【关闭】　　陈华彬中央财经大学法学院研究员　　关键词:业主大会；建筑物区分所有权；区分所有建筑物的管理　　内容提要:业主大会和业主委员会共同构成我国区分所有建筑物自治管理的两大支柱机构。业主大会会议应由全体业主组成，包括定期会议和临时会议两种，全体业主和各单个业主对业主大会享有相应的权利和承担一定的义务。业主大会只有经一定程序由有权召集的人召集，其所作的决议方才发生法律效力。业主大会表决权大小的计算标准，应依

2、专有部分的面积与建筑物专有部分总面积的比例确定。业主大会的会议决议包括一致决与多数决两种方法，所作出的决议不得违反管理规约。业主大会的决定既约束业主，也约束区分所有权的概括继受人与特定继受人。业主大会的召集程序或决议方法违反法律、行政法规或管理规约时，业主得于决议后一定期间内请求法院撤销其决议(决定)；业主大会会议决议的内容违反法律、行政法规或管理规约时无效。　　2007年颁布的我国《物权法》和同年修订通过的《物业管理条例》，对于区分所有建筑物的管理设置了业主大会和业主委员会的组织结构和形式。它们是区分所有建筑物

3、自治管理的两大支柱机构。其中，业主大会犹如公司的股东会，是业主团体的意思决定机构，系业主为共同事务和涉及权利义务的有关事项，召集全体业主所举行的会议；业主委员会犹如公司的董事会，是为执行业主大会的决议事项及区分所有建筑物的维护工作，由业主大会经过一定的民主程序选举产生的组织。业主委员会系业主大会的事务执行机构，受业主大会的委托管理余体业主的共有财产和共同事务。本文拟对其中业主大会的诸多基本问题作一探讨。　　一、业主大会的性质与业主的权利和义务　　（一）业主大会的性质　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，[1

4、]是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，[2]其系管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织。[3]其法律性质如下。　　1.业主大会是一个自治组织。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是全体业主作为成员的所有权人联合体，其不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性机构，因此不得为居民委员会所替代。同时，其也不等同于企业法人，而是一个自治性质的组织。[4]　　2.业主大会是独立的社会组织。由于社会条件、传统习惯的不同，各国法律对于业主大会法律性质的

5、规定未尽相同。归纳起来，各国关于业主大会的立法例有三种模式，即法人式的业主大会模式、非法人式的业主大会模式和折衷式的业主大会模式。在法国、新加坡、我国香港地区的建筑物区分所有权法以及2007年3月26日新修订的德国《住宅所有权法》上，业主大会为一法人，具有法人人格。尤其是根据新修订的德国《住宅所有权法》第10条第6项规定，其住宅所有权人共同体(业主大会)甚至可以使用独立的名称，这在实质上承认了住宅所有权人共同体(业主大会)的法律人格。只是基于其存在目的，这一新设的法人类型在其设立、能力范围和责任方式上都与传统的社

6、团法人有所区别。尽管如此，德国法的这一项新规定还是鲜明地突出了其住宅所有权人共同体(业主大会)作为法人所具有的以下几项标志：第一，它可以独立地作为法律关系的主体，即以住宅所有权人共同体(业主大会)的名义参与法律活动，并独自作为利益归属的主体；第二，作为主体参与诉讼。[5]从发展趋势来看，业主管理团体向法人化方向发展乃是各国立法与实务上的基本潮流。　　我国《物权法》、《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)均未对业主大会的民事主

7、体资格和诉讼主体资格间题作出明确规定。《物权法》第83条规定了业主大会的管理权能，同时明确规定了业主对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。在《物权法》的制定过程中，其第三次、第四次审议稿曾对业主大会的诉讼地位问题作出过规定，但自第五次审议稿后被删去。另外，依《物业管理条例》的规定，由于业主大会履行职责的形式是召开会议，其只是业主团体的内部议事、决策机构或者议事、决策程序，不直接对外从事民事活动，且其并非常设机构，也没有自己独立的财产，因此它不符合我国法律规定的民事诉讼主体的成立条件。因此，业主大会

8、不具有诉讼主体资格，在诉讼中不应列为诉讼当事人。如前述，如果将业主团体比作公司，则业主大会就相当于股东大会。显然，公司对外发生债权债务关系时，股东大会不得被作为权利义务关系的主体或者诉讼当事人。可见，在没有成立业主委员会的情况下，应由业主以代表人诉讼的方式提起诉讼；在有业主委员会的情况下，可以业主委员会的名义提起诉讼。[6]　　尽管我国《物权法》、《物业管理条例》和《建筑