业主大会制度

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1、第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节业主公约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业管理企业资质管理制度第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第一节业主大会制度一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，代表全体业主行使有关物业管理的权利。《条例》实施后，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。《条例》确立了7项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招

2、投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。一、业主（一）业主的概念业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。我国房地产管理实行权证管理方式。具备业主身份的情况有三种：1、房屋所有权证书持有人；2、房屋共有权证书持有人；3、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。（二）业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项

3、提出建议。3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。4、参加业主大会会议，行使投票权。5、选举业主委员会委员，并享有被选举权。6、监督业主委员会的工作。7、监督物业管理企业履行物业服务合同。8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。10、法律、法规规定的其他权利。（三）业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则。2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章

4、制度。3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金。5、按时缴纳物业服务费用。6、法律、法规规定的其他义务。二、业主大会（一）业主大会的组成和性质业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（二）业主大会的筹备与成立一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共

5、同履行业主大会、业主委员会的职责。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。（三）业主大会的职责（四）业主大会活动规则当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：1、20％以上业主提议召开业主大会临时会议的；2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修

6、改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会不符合上述两项规则的表决事项，均属无效。三、业主委员会（一）业主委员会的性质《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。（二）业主委员会的职责《条例》规定了业主委员会的五项主要职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，

7、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。4、监督业主公约的实施。5、业主大会赋予的其他职责。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。（三）业主委员会的备案《条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。《条例》明确对业主委员会实行备案制度，以区别于审批制度。《条例》还对业主委员会备案的时间做了限定，规定备案的时间为自选举产

8、生之日起30日内。（四）业主委员会委员的资格条件（五）业主委员会委员的资格终止业主委员会委员如果有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；4、有犯罪行为的；5、以书面形式向业主大会提出辞呈的；6、拒不履行业主义务的；7、其他原因不宜再担任业主委员会委员的。（六）业主委员会会议经1/3以上业主委员会委员提议，或者