房地产估价实例课件

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1、第九节市场法运用实例例4-13：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：A的成交价格：5000（人民币元/平方米）B的成交价格：600（美元/平方米）C的成交价格：5500（人民币元/平方米）A的成交日期：2000年1月31日B的成交日期：2000年3月31日C的成交日期：2000年7月31日A的交易情况：＋2；房地产状况：－8B的交易情况：＋5；房地产状况：－4C的交易情况：－3；房地产状况：+6交易情况的正（

2、负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况的正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1：8.5，2000年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变；2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。估算该写字楼20

3、00年10月31日的正常市场价格如下：1、计算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数2、比准价格：A=5000×100/（100＋2）×（1－1%）3×（1＋0.5%）5×100/（100－8）=6598.33（人民币元/平方米）；2、比准价格：B=600×8.5×100/（100＋5）×（1－1%）2×（1＋0.5%）5×100/（100－4）=6328.88（人民币元/平方米）；C=5500×100/（100－3）×（1＋0.5%）3×100/（100＋6）

4、=6192.31（人民币元/平方米）；3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：估价对象价格（单价）=（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3=6373.17（人民币元/平方米）例4-14：为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：A的成交价格：3700（元/平方米）B的成交价格：4200（元/平方米）C的成交价格：3900（元/平方米）A的成交日期：2002年5月24日

5、B的成交日期：2002年8月24日C的成交日期：2002年9月24日A的交易情况：－2；B的交易情况：0；C的交易情况：＋1；该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（定基价格指数）：100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8房地产状况的比较判断结果：试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。房地产状况权重估价对象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100估算该商品住宅2002年10月

6、24日的正常市场价格如下：1、计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数2、交易情况修正系数：可比实例A：100/（100－2）=100/98可比实例B：100/（100－0）=100/100可比实例C：100/（100＋1）=100/1013、交易日期修正系数：可比实例A：106.8/92.4可比实例B：106.8/100.3可比实例C：106.8/109.04、房地产状况修正系数:可比实例A：100/（90×0.5＋100×0.3＋125×0.2）=100/10

7、0可比实例B：100/（100×0.5＋110×0.3＋100×0.2）=100/103可比实例C：100/（80×0.5＋120×0.3＋100×0.2）=100/965、计算比准价格（单价）：比准价格A=3700×100/98×106.8/92.4×100/100=4363.90（元/㎡）比准价格B=4200×100/100×106.8/100.3×100/103=4341.93（元/㎡）比准价格C=3900×100/101×106.8/109.0×100/96=43941.09（元/㎡）6、将上述三个比准

8、价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则：估价对象的价格（单价）=（4363.90＋4341.93＋43941.09）÷3=4215.64（元/㎡）第七节  成本法运用实例例5-8：某房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元，地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时