某城市综合体项目的操盘思路

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1、房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.comhttp://www.fdcew.com/某城市综合体项目的操盘思路在某二线城市边缘，新区楼盘尚未建成，现状是消费力薄弱，开发商资金状况也不是很好。此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业，总建筑面积100万平米。如何让项目在5年内成型，并伴随着进一步的开发建设，业主入住，消费力增强，实现生存与发展？这个问题我还没有想清楚，仅把现有的思路提出来，恳请行业专家高手给予批评指正。首先是大体的流程，简列如下：一、 市场调研要创新、分析要严谨、定位才会准确。本项目中对商业的处理是成功

2、与否的关键，商业部分中招商是否成功是项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，主要有三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。区位目前不占明显优势，需要深入挖掘；购买需求占据着整条价值链的主导地位，一定调研弄清。市场分析模型是相对理想的分析工具。财务方面需计算最乐观与最悲观开发规模，计算不同情况下财务回报。避免轻率选址，盲目设计，而导致招商及运营上的巨大困难。经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。一个大型商业项目

3、在前期的策划、招商，中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。发现问题确立研究目的确立研究对象调研方案设计（结合数据收集要求及财务时间预算，设计问卷）                                                                            实地执行数据统计研究报告   officiallyestablishedonJuly1,2013,Yibincity,formerlyknownasthebus,integratedoriginalrongzhoubusc

4、ompanyinYibincityandMetrobuscompany,formedonlyinYibincityofaState-ownedpublictransportenterprises,thecompanyconsistsofoneortwo,thirdDivision.Integrationofpublictransportservicesisnotyetestablished资料均来源于网上，房地产E网http://www.fdcew.com只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感

5、谢原作者所作出的努力！房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com二、 赢利模式的确定。有了财务分析结合现金流状况，确定合理的赢利模式。买了土地后，还有没有现金流，没有怎么玩？有怎么玩？杀猪还是养鱼？三、 商业规划、业态布局。采用以市场及资源整合能力为主导的规模与定位模型。需考虑如何延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。四、 分期建设，滚动开发，节凑把握是关键。起草项目开发计划。五、 概念设计初稿。让设计工作提前开展起来，既是对策划定位、商业业态布局的初步总结，也是为所有后续相关工序做好铺垫。如业态布局工作，商业

6、动线与商铺分割。MALL人流巨大，货物流也是重点考虑因素，因此，合理的商业动线有利于整体运营。六、 策划方案初稿。不要让策划工作过早定案，以求和后续工作搭接列长、更密切。七、 招商先行、尽量做到先租后建。目的是把风险尽可能排除在前期，达到低风险或零风险。例如收取意向保证金。至少保证主力店能够先招进来，其间需充分考虑到招商难度。八、 概念设计完成。九、 投资分析完成。十、 策划报告完成。十一、   组成协作团队，包括：商业运营公司、招商顾问（亦可与运营公司为一家）、酒店管理公司、策划公司、交通顾问、方案公司、施工图公司、机电顾问、主力商户（超市及影院）。

7、十二、   进行次主力店招商，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。十三、   方案设计完成（提交投资概算）。结构型式、各机电专业方案及交通分析。十四、   初步设计完成，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。十五、   施工图完成。officiallyestablishedonJuly1,2013,Yibincity,formerlyknownasthebus,integratedoriginalrongzhoubuscompanyinYibincityandMetrobuscompany,formedonlyinYibincityo

8、faState-ownedpublictransportenterprises,thecomp