三四线城市操盘思路.ppt

《三四线城市操盘思路.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、三四线城市操盘思路：[2005]GW012005.7.12思维模式城市经济水平:对区域的辐射经济结构：产业结构产业分布人口结构：数量分布行业分布收入水平客户结构：行业分布收入水平需求特征城市规划：经济规划城市规划一级市场：未来潜在竞争未来区域价值二级市场：当前竞争格局当前市场现状三级市场：换房自住投资抄房租赁情况影响引导引导现状2研究结构三四线城市界定1城市宏观特征2房地产市场特征3战略与策略4案例3三四线城市界定4世联对城市的划分：一般来讲2000—4000元以下的市场都可以作为三四线城市的标准一线城市二线城市三，四线城市说明中国

2、最具全国影响力的核心城市，在在GDP、经济总量、收入水平、市场成熟度等方面全面超越其他城市上海，北京，广州，深圳范围某个区域（城市群）的辐射核心或重点，有成熟的高端第三产业群杭州，青岛，天津，以及部分发达的省会城市在某个区域（城市群）内，对外辐射能力有限，尤其对高知人群辐射能力有限景德镇，淮南，淮安贵港......划分标准是在城市群中的辐射能力，而非简单的人口，GDP等具体指标5三四线城市的核心特征1：产业结构单一，局部产业链放大，缺乏第三产业，尤其高端第三产业3：城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成2：由于产业

3、结构的影响，人口构成缺失白领为主体的社会中间层4：需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少5：市场均价低，土地成本低，价格天花板现象显著6：客户群集中于泛公务员群体，企业高管，私营业主宏观环境房地产市场61城市宏观特征经济结构规划结构人口结构客户结构7经济结构的单一产业链较为单一，多以初级的加工制造业、旅游业为主。经济的对外辐射能力有限，难以形成区域内的经济核心，但可以提供较多低层次的工作机会。大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以

4、商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。8单核的扩张阶段——城市未来规划中，居住功能相对集中的新区城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇，周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核心地位，缺乏成熟的城市副中心。老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用，居住，政府用地混杂，可开发性低，加之用地成本过高，可开发改造的程度有限。城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分，居住功能相对集中的新区出现，新区往往与原有核心区接壤城市核心镇区城市9人口特征细腰的正立三

5、角形结构，外来人口增长速度相对较快。具有经济实力的人群主要集中于泛公务员群体（政府机关，事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，大私营业主。与一二线城市不同的是，城市白领缺失，大量的是产业工人和普通的小私营业主，这与城市第三产业，尤其是高端第三产业比例较低有关。城市化进程加快，镇区人口有进城生活、工作的愿望。如果是经济辐射能力相对较强的三四线城市，如中山会吸纳大量的城市外来产业工人，但内陆的三四线城市则以转化当地农业人口为产业工人为主。10客户结构自住为代表的刚性需求为主，住宅投资比例较低主力客户集中于

6、泛公务员群体，大型单位的管理人员，大私营业主。以改善居住条件，自住的刚性需求为主，而以投资为目的的弹性需求为辅。舒适型户型为主，以自住为主。购房重要考虑因素是生活配套，距工作圈与生活圈的距离。由于三四线城市多数缺乏教育配套，尤其是镇区，部分中高端客户十分看重子女教育，名校，可以明显的促进成交速度，但对提高售价没有明显作用。泛公务员群体企业高管大私营业主112房地产市场特征一级市场二级市场三级市场其他12总特征处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈13一级

7、市场－新区土地供应充足，潜在竞争激烈由于城市处于扩张阶段，多数新项目均立足于规划中的居住新区，区域内拿地成本相对较低。新区内可出让的大宗土地一般较多，新项目的潜在竞争激烈。14二级市场价格基数较低，有明显的价格天花板现象同质化明显，产品单一，普遍缺乏品质有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈竞争水平多局限于产品层次安居房及自建房对二级市场的冲击巨大处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素安居房及自建房对二级市场的冲击巨大15三级市场三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数以自住为

8、主，此外，参与交易的二手房中，多以楼龄较大的老住宅为主，而新房二手房的交易量较低，说明市场中的购房主要以自住，改善原有生活条件为主。16其他－商业供应量过剩较多市场中的商业供应量过剩较多，大于城市经典理论的测算值，主要以商铺形式为主，