鑫阳地产《商业地产定位、业态规划与招商管理》课件

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1、鑫阳地产《商业地产定位、业态规划与招商管理》课件内容广州鑫阳地产咨询有限公司2009/11/28-29日主讲导师介绍：邓国坚先生中国商业地产规划运营专家2008年中国商业地产十大操盘手/2008年广东十大商业风云人物/2008年中国商业地产卓越推动人物著名中国商业地产企业广州海印集团的创建人之一，推动企业集团化和上市拥有22年商业地产的规划/开发/运营/管理等成功经验和客户整合资源涉猎商业地产领域中的各种购物中心/专业批发市场/区街社区商业/主题特色商场和商业写字楼等行业型态研究独创新兴商业地产核心运营体系于企业战略/

2、组织结构/人力资源/客户关系/营销企划和品牌管理层面别具实战心得，擅长集团化整合公司治理广州市雅卡商业运营机构董事长/广州市正佳企业集团董事长助理/广东益华集团董事长助理兼首席商业顾问/香港南丰集团广州首席商业顾问等等工商管理硕士中国经纪人职业资格中国首席企业文化官职业资格中国企业文化研究会特约研究员中国商业地产产业研究院特约专家顾问商业地产操盘实例分享与讨论商业地产及其规划运营体系商业规划涵义及其理性工作商业运营涵义及其感性工作商业地产的招商策略与管理内容提要商业地产高增长抗风险力强的火热行业商业地产的概念狭义商业地

3、产：限于从事各类批发零售展示销售以及办公等形式的商业形态物业，近年也有将酒店划入到狭义商业地产范畴商业地产房地产的一个分支广义商业地产：除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外的一切用于生产服务经营而产生投资回报效益的房地产类别传统房地产成独立行业中国商业地产的主要形态站批百货个体零售批发市场商业地产的特征模式一种商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式商业地产的灵魂核心所在商家自身经营良性发展增值商家生态利益链发展增值1、城市发展地段增值2、社会经济进步增值3、时间推移物业自然增值4、房地产是商业承载的躯壳品牌

4、力：……不断开发和成功运营带来品牌力服务力：……不断积累经验和资源带来服务力开发运营品牌的增值商业流通经营的增值房地产自身物业的增值持续循环资本市场溢价的增值商业地产运营的理念基础资源整合品牌创建强互动性资本吸引要持续的几何增长高附加值商业地产运营的价值理念体系价值理念体系持续经营运营是持续经营的手段是关键商业地产运营的理念应从萌发投资项目的那一刻甚至更早便建立并贯穿始终运营是持续经营的模式持续经营可获稳定回报持续经营可获高额增值不同操盘理念的主体关系投资者业主房东物业管理租户经营者中介代理推广运营物业管理租户经营者规

5、划开发引商选商投资者业主房东商业地产平台运营者传统商业地产模式创新商业地产模式商业地产运营的终极目标经营者而言：售卖商品到售卖文化发展商而言：出租商铺到出租商机消费者而言：使用价值到高附加值商业地产运营的终极目标是建立可以复制的品牌：唯一标准是上面三个层面的工作都完全到位了商业地产规划运营体系核心所在是营造提供商机与怎样锻造商机以三个阶段和一个过程的体系来锻造商机重在第一阶段第三阶段的准确性和关联性目标管理过程是整个运营体系的执行保障商业地产规划运营体系结构商业规划万丈高楼平地起，平地之前是规划。商业规划是项目框架构建

6、的重要行为过程1解决项目的经营定位和发展定位2研究并寻找解决投资回报的策略3包括但不限于一系列的理性工作4商业规划的涵义商业地产的商业规划可以在商业内涵流通交易、持续经营以及品牌塑造等层面来诠释何谓商业地产的商业规划2.何谓“划”“划”的本质？“划”是突破，是能动的1.何谓“规”“规”的本性？“规”是限制，是被动的商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念商业规划是一个理性工作科学机械理性不容主观臆断收罗原始数据统计分析评估推敲模拟研判概念策划商业目标市

7、场摸查评估定位详细规划业态组合动线设计建筑规划初步市场调查深度市场调研商业概念、目标、模型投资的动机？为什么投资？投资回报方向投资回报计划选择回报模式决定模型构成商业概念商业目标商业模型理性往往来源于感性先有点子？先有金子？还是先有地址？不同的开发者会有不同的情形不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产项目概念提出的主要源泉任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概念的感性源泉，点子、金子和地址的案例如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一起来就可以确立一个理性的项目概念和目标商业地产项目的诞生项目概念提出的源泉理

8、性恰恰起源于感性项目概念的最终确立初步市场调查做什么定取向定范围定团队定任务定依据定工具跟据项目概念和商业目标确定初步市调取向跟据取向确定市调要点、重点、范围、区域和覆盖率选择市场调查服务机构市调团队确立和动员部署计划市调开始及方法、模型、进程的跟踪反馈鉴定市场调查数据代表性和分析预测依据评价市场调查的分析结果初步市调侧重宏观层面