商业地产最全面的定位、业态规划、招商管理(完整版)

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1、商业地产定位业态规划招商管理商业地产操盘实例分享与讨论商业地产及其规划运营体系商业规划涵义及其理性工作商业运营涵义及其感性工作商业地产的招商策略与管理内容提要商业地产高增长抗风险力强的火热行业商业地产的概念狭义商业地产：限于从事各类批发零售展示销售以及办公等形式的商业形态物业，近年也有将酒店划入到狭义商业地产范畴商业地产房地产的一个分支广义商业地产：除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外的一切用于生产服务经营而产生投资回报效益的房地产类别传统房地产成独立行业中国商业地产的主要形态站批百货个体零售批发市场商业地产的特征模式一种商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式商业地产的灵魂

2、核心所在商家自身经营良性发展增值商家生态利益链发展增值1、城市发展地段增值2、社会经济进步增值3、时间推移物业自然增值4、房地产是商业承载的躯壳品牌力：……不断开发和成功运营带来品牌力服务力：……不断积累经验和资源带来服务力开发运营品牌的增值商业流通经营的增值房地产自身物业的增值持续循环资本市场溢价的增值商业地产运营的理念基础资源整合品牌创建强互动性资本吸引要持续的几何增长高附加值价值理念体系持续经营运营是持续经营的手段是关键商业地产运营的理念应从萌发投资项目的那一刻甚至更早便建立并贯穿始终运营是持续经营的模式持续经营可获稳定回报持续经营可获高额增值不同操盘理念的主体关系投资者业主房东物业

3、管理租户经营者中介代理传统商业地产模式创新商业地产模式商业地产运营的终极目标经营者而言：售卖商品到售卖文化发展商而言：出租商铺到出租商机消费者而言：使用价值到高附加值商业地产运营的终极目标是建立可以复制的品牌：唯一标准是上面三个层面的工作都完全到位了商业地产规划运营体系核心所在是营造提供商机与怎样锻造商机以三个阶段和一个过程的体系来锻造商机重在第一阶段第三阶段的准确性和关联性目标管理过程是整个运营体系的执行保障商业地产规划运营体系结构商业规划万丈高楼平地起，平地之前是规划。商业规划是项目框架构建的重要行为过程1解决项目的经营定位和发展定位2研究并寻找解决投资回报的策略3包括但不限于一系列的

4、理性工作4商业规划的涵义商业地产的商业规划可以在商业内涵流通交易、持续经营以及品牌塑造等层面来诠释何谓商业地产的商业规划2.何谓“划”“划”的本质？“划”是突破，是能动的1.何谓“规”“规”的本性？“规”是限制，是被动的商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念商业规划是一个理性工作科学机械理性不容主观臆断收罗原始数据统计分析评估推敲模拟研判概念策划商业目标市场摸查评估定位详细规划业态组合动线设计建筑规划初步市场调查深度市场调研商业概念、目标、模型投资的动机？为什么投资？投资回报方向投资回报计划选择回报模式决定模型构成商业概

5、念商业目标商业模型理性往往来源于感性先有点子？先有金子？还是先有地址？不同的开发者会有不同的情形不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产项目概念提出的主要源泉任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概念的感性源泉，点子、金子和地址的案例如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一起来就可以确立一个理性的项目概念和目标商业地产项目的诞生项目概念提出的源泉理性恰恰起源于感性项目概念的最终确立初步市场调查做什么定取向定范围定团队定任务定依据定工具跟据项目概念和商业目标确定初步市调取向跟据取向确定市调要点、重点、范围、区域和覆盖率选择市场调查服务机构市调团队确立和动员部署计划市调开始及方法、模型、

6、进程的跟踪反馈鉴定市场调查数据代表性和分析预测依据评价市场调查的分析结果初步市调侧重宏观层面和一二手资料配合掌握市场竞争总量深度市场调研研什么定方法定深度定团队定任务定定位定模型针对性的深入市调调研方法和深度选取项目区域市场发展、目标市场细分跟踪针对不同商圈决定使用不同的研究分析策略选择市场调查服务机构项目深度市调动员部署计划和深度调研跟踪任务是把握项目自身状况与市场竞争总量之间的关系和差异根据深度调研确定项目概念定位和发展定位项目业态、档次、模式以及最终定位建议审核深度市调侧重微观市场现状和一手资料搜集把握市场竞争质量市场摸查和测试定位建议商业模型前期招商招商前奏定价部署预测依据市场试探

7、获取反应预测修正营销准备市调阶段实战操作强势商圈弱势商圈相邻商圈之间互相吸引排斥相邻商圈之间交叉竞争关系商圈界定市调的规矩就是因应不同的商业地产项目所处的区域位置进行画圈和比较商圈研判看商圈：看传统商圈的发展规律，预测商圈的迁移趋势和新兴商圈的潜力强弱势均匀市调阶段实战操作商圈层次项目所在商势圈的层次（核心点、核心圈、次级圈和边际圈各层次比重）商圈势力看商势圈的影响力差异和特征，也看有没有创建强势商势圈的条件和机遇商业定