13公共设备设施管理作业规程

《13公共设备设施管理作业规程》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、公用设备设施管理作业规程1.目的规范公司各管理处设备、设施管理工作,保证设备、设施处于良好状态,确保功能正常发挥。2.适用范围适用于公司各管理处设备设施维护及检查。3.定义3.1公用设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、中央空调系统、弱电系统、会所泳乐设备及加工维修工具设备等。3.1.1供配电系统:变压器、高低压配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。3.1.2给排水系统：供水管网、供暖管网、排污管网、雨水管网、生活水泵、潜污排水泵、中水处理设备等。3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓报警按钮、消防控制主机、联

2、动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、自动喷淋系统等。3.1.4中央空调系统：冷水机组、冷却水塔、冷冻水泵、冷却水泵、冷却水管道、冷冻水管网、新风机组及风机盘管等末端设备、新风风道系统等。3.1.5弱电系统包括电讯系统、安防系统。3.1.5.1电讯系统：包括有线电视系统、内线电话、背景音乐等。3.1.5.2安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、楼宇对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。3.1.6加工维修工具设备：电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床

3、、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、板牙、电动疏通机、专修工具等。3.1.7会所泳乐设备：指泳池循环过滤系统等。3.2公共设施及房屋本体3.2.1除公用设备以外的物业相关配套设施，有：房屋本体公共部位、围栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、照明支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。3.2.2房屋本体的公共部分：公用设备设施管理作业规程房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位、抗震结构、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道、本体上下水主管道等。

4、1.职责4.1管理处经理负责公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作。4.2管理处工程保障部负责人负责公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，解决技术难题、草拟技术改造方案及年度检修计划。4.3设备责任人负责责任范围内公用设备设施日常保养维修。2.工作程序5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守的设备房必须加锁，钥匙由工程保障部和中控室掌握。5.1.3设备房中重要设备上方如有上下水管等设施时，应在该设备上方加设防护设施，以保证重要设备的安全。5.1.4设

5、备房门口应设置防鼠板，设备房内需设置应急灯等应急照明设备。5.1.5高低压配电室、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置干湿球温度计，对设备所处环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80%以下。5.1.6非设备责任人进入设备房，需工程保障部负责人指定专人陪同方可进入。5.1.7设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。5.1.8在天气环境恶劣时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。5.2设备维修保养要求5.2.1设备检修等级分类5.2.1.1日检：属巡视检查维护。对

6、设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、漏油、异常震动、异常噪音等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。5.2.1.2公用设备设施管理作业规程周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。5.2.1.1季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。5.2.1.2年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。5.2.1.3大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，

7、更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。管理处工程负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经管理处和公司审核后报小区业主委员会批准执行。5.2.1.4服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。5.2.2设备大修：设备大修方案提出后，管理处经理同意并报客户方审核后，报公司审批。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范、客户方的要求进行。5.2.3各管理处应对设备检修及重要零部件更换情况在《设备/设施保养维修记录表》中记录。各管理处还应建立《设备台帐》。5.2.4对重要设备的易损零部件，管理处应有适量的储备，确保突发故障