公共设施设备管理方案

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1、汇杰广场工程项目管理方案一、汇杰广场主要设备情况（1）变配电系统采用10KV双回路电源，低压母联控制双电源切换。高压真空开关，四台1600KVA干式变压器。中控室配备应急照明蓄电池（200AH、6组），供电时间不低于1小时。（2）电梯系统客用电梯台数：六台品牌：日本富士达，梯速；2.5m/s层高：B2~26层货梯台数：两台品牌：迅达梯速：2.5m/s层高：B2~27层（3）中央空调系统冷热机组：8台品牌：意大利克莱门特型号SRAN/HT2404(328Kw)单冷机组：1台品牌：意大利克莱门特型号BE/SRAT/B-2702组合式空气处理机（新风机组）：8台

2、品牌：麦克维尔型号MOM916H空调循环水泵11台(4).给排水，污水处理设备系统生活水泵：2台（一主一备）品牌：上海连成型号：Y225M-1功率：45Kw配备ABB软启动控制柜。污水处理采用曝气氧化式。过滤沉淀（一级，二级）—调节池—曝气机氧化—排污、排水、PLC控制流程。（5）网络通信、有线电视系统网络通讯接入到弱电机房、弱电井。由光纤配架、配线机架综合布线到用户。有线电视信号接入到弱电井。（6）消防系统消防栓水泵：2台品牌：上海连成型号：Y280M-4功率：110Kw喷淋水泵：2台功率：90Kw消防主机、火灾报警、联动控制装置设置在中控室（7)安全监

3、控系统东大鼎新系统,有119个左右监控点。（8）应急广播和背景音乐系统配合消防、监控主机。（9）门禁系统部分由业主自理。（10）会议多媒体和KTV包间24F、25F会议室多媒体、音响服务。KTV多功能厅点歌、调音服务。（11）停车场管理系统电动道闸控制系统、停车管理收费系统。（12)公共照明维修（13）开水炉、公共卫生间设备维修（14）公寓楼物业管理公共设施设备的维修保养（15）公共区域的装修二、现有工程项目的组织架构(1)编制14人经理（产业）1人副主管1人主管（待遇、）1人员工11人分布如下：配电值班工（四班三到）4人维修工（综合维修、运行）（强电、弱

4、电、中央空调、管道、综合维修、仓库管理万能工）7人三、2010年能耗费汇总（对方未提供报表）(1)水(2)电四、2011年各项维修、维保、各项检测费汇总：专项维保费汇总:（1）电梯维保（2）中央空调维保98000元（3）空调循环水质处理（4）安全监控系统维保（弱电系统）15000元（5）消防系统维保48000元（6）停车场管理系统维保4000元（7）立体停车设备维保（二年）76440元（8）公寓化粪池清掏承包合同2800元外请维修费汇总：（1）公寓单元电控门委托维修1500元（2）4号梯井防水施工10000元设备各项检测费汇总（1）电梯年检费（2）配电设备

5、电气预防性试验费30000元五、2010年物资材料费汇总（一）目前工程项目现状和存在的问题1员工的情绪波动大，对薪酬待遇不满，工作积极不高。原因：现有的薪资待遇和结构不合理，目前社会上甲级写字楼工程人员的薪资待遇和结构由如下部分组成：基本工资+技能工资+工龄工资+绩效考核，平均工资约2000-3000元。建议适当提高一个的薪资水平，提高员工的积极性。2、管理团队没有合力，向心力。原因：对工程技术人员的建议要给以信任、尊重，对他们从事工作任务给以荣誉感。大家才能团结默契，共同协作。3、对上级指令执行力不够，工作效率缓慢。原因：缺乏严格的考核制度，现有绩效考核

6、制度不合理，做得好，做的不好一样。4、对客服务缺乏主动性，影响了整个汇杰广场物业服务的品质。原因：没有有效的激励机制调动不了员工积极性，考核不利造成工作态度懈怠。5机构设置不利于管理应设立专人值班调度，项目主管现场巡查、督导。6干好、干坏，干多、干少一样。员工岗和管理岗之间工资没有什么差别或差别很小，员工和员工之间工资没有差别，吃“大锅饭”现象普遍。7能耗控制措施不到位没有有效的能耗考核、奖励制度。造成员工没有责任心。8应有鼓励员工创新意识和责任心奖励机制对成绩突出在工作上有创新意识取得经济效益的员工应预奖励。对发现重大隐患，并与及时解决的应预奖励。（二）

7、今后努力的方向和整改的措施。(1)日常维修制度不够建立健全，管理出现漏洞，导致服务不及时，影响服务质量（最近发生在停车场道闸口设备故障案例，是维修制度不够规范典型案例。）(2)楼层空调温度没有严格巡检、监控措施，直接影响服务质量、及浪费能源。（对设备的管理不能只是保障运行，还要优化设备设施的性能，提供人性化，提升服务的品质。）(3)配电房高低压室环境温度较高、通风差，设备存在安全隐患。（鼓励员工创新意识，利用现有资源技术改造。）(4)早上上班人员流量高峰时，乘梯人员拥挤，待梯时间长，不够人性化，影响服务品质。二改进管理措施如下：（1）建立健全日常维修制度，

8、并严格执行。保证服务的及时性，提高服务质量。工程部设置工程调度，加