市场比较法-办公

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1、A、市场比较法测算潍城区和平路48号2号、3号办公房价值根据市场比较法的替代原理，选择2011年5月期间与估价对象功能相同、标准相近的同类物业的正常成交价格作为比较案例，进行交易情况、交易日期、房地产状况修正，因可比实例一、二、三均属正常交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100；各可比实例交易时间与估价时点很接近，交易日期调整也不予考虑，其调整系数均取100/100，我们主要对房地产状况进行调整。选取潍坊市同一供求范围内近期三个市场交易实例一、二、三作为比较对象。估价对象位于潍城区和平路48号2号、3号办公房，我们调查选取了三处房地产的价格作为可比实例。可比实例状况如下：实例一

2、：润扬新城，共18层。位于青年路与健康街交叉口西北角，框架结构，配套齐全，附近有商场、星级酒店、公园、银行等文体娱乐休闲设施。销售均价为4500元/平方米，销售日期为2011年5月，2009年建成。实例二：国安大厦，共10层，位于青年路与胜利街交叉口东南角，框架结构，设施齐全。附近有商场、星级酒店、公园、银行等文体娱乐休闲设施。销售均价为4980元/平方米，销售日期为2011年5月，2009年建成。实例三：冠宇国际中心，共15层，位于青年路与建设街交汇处（富坤大酒店南100米青年路西），附近有商场、星级酒店、公园、银行等文体娱乐休闲设施。销售均价为4160元/平方米，销售日期为2011年5月，

3、2011年建成。因素条件说明表实例一实例二实例三估价对象名称润扬新城国安大厦冠宇国际中心潍城区和平路48号2号、3号办公房交易情况正常正常正常正常用途办公办公办公办公交易日期2011.52011.52011.52011.5区位状况位置青年路与健康街交叉口西北角青年路与胜利街交叉口东南角青年路与建设街交汇处（富坤大酒店南100米青年路西）潍城区和平路与人民街交叉口商务繁华度周围聚集了酒店、商场，商务氛围浓厚周围聚集了酒店、商场，商务氛围浓厚周围聚集了酒店、商场，商务氛围浓厚周围聚集了酒店、商场，商务氛围浓厚区域规划周边规划为商住，办公集聚度较高周边规划为商住，办公集聚度较高周边规划为商住，办公集

4、聚度较高周边规划为商住，办公集聚度较高实物状况建成年代2009200920111987结构框架框架框架砖混建筑物昭示性好好好较好内部装修毛坯毛坯毛坯一般装修配套设施、设备水、电、中央空调系统水、电、中央空调水、电、中央空调水、电智能化办公系统齐全齐全齐全一般停车地下停车场、车位地下停车场、车位地下停车场、车位车位交通便捷度便捷便捷便捷便捷楼层朝向南向南向南向南、北向市场承接能力好好好较好权益状况土地使用性质出让出让出让出让他项权利状况无无无无销售价格450049804160比较因素修正系数表实例一实例二实例三成交价格（元/M2）450049804160交易情况100/100100/100100

5、/100用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区位状况位置100/99100/100100/98商务繁华度100/100100/100100/100区域规划100/100100/100100/100实物状况建成年代100/110100/110100/107结构100/110100/110100/107建筑物昭示性100/102100/102100/102内部装修100/101100/101100/101配套设施、设备100/98100/98100/98智能化办公系统100/101100/101100/101停车100/101100/10

6、1100/101交通便捷度100/102100/102100/102楼层100/100100/100100/100朝向100/102100/102100/102市场承接能力100/101100/101100/101权益状况土地使用性质100/100100/100100/100他项权利状况100/100100/100100/100比准价格（元/M2）381841833666用简单算术平均法求取三个比较实例的比准价格为：（3818+4183+3666）÷3=3889元/㎡（取整）该价格为2号、3号办公房的基准价格，考虑到2号办公房1层正在出租营业租金较高，收益能力较强，故综合考虑2号办公房价格需上

7、浮3%，则上浮后的2号办公房单价=3889元/㎡×（1+3%）=4006元/㎡（取整）2号办公房评估价值=4006元/㎡×5089㎡=20386534元