新加坡的组屋制度及其中央公积金制度

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1、新加坡的组屋制度及其中央公积金制度　　新加坡国土面积717平方千米，人口数量520万人，人均国民收入65048新元。作为一个城市国家，新加坡以符合都市规划的方式将全国划分为东北、东南、西北、西南和中区5个社区，由相应的社区发展理事会管理。新加坡的土地包括国有土地、公有土地和私有土地。国有土地占土地总面积的53%，属土地管理局掌管；公有土地占土地总面积的27%，由法定机构建屋发展局、裕廊镇管理局、海港局、民航局掌管；私有土地占20%。新加坡土地的使用年限有3种类型，即永久地契、999年租用地契、99年租用地契。　　新加坡政

2、府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权。在新加坡，民用住宅大致分为组屋和私人住宅两类。组屋是政府投资修建的保障性住房，均为99年地契，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。新加坡超过80%的居民居住在组屋里。私人住宅包括私人公寓和有地房产，地契多为999年甚至永久。近年来，为满足既不符合组屋购买条件又无力购买私人公寓人群的住房需求，政府推出了99年地契的私人公寓。私人公寓与组屋最大的不同是有围墙、保安，并配有俱乐部、操场、健身房、游泳池等设施。有地房产通常指拥有私有花园、车库的连排别墅、独栋

3、别墅。　　1、组屋制度发展的沿革　　组屋制度的成功是在实践过程中不断完善的结果。通过国家机构改革和基础设施建设，政府成立了建屋发展局来统筹组屋的规划与建筑，并利用土地征用法来实施政策干预，最终解决了屋荒的问题。　　1964年2月，居者有其屋计划启动之初，建屋发展局主要提供一房室、二房室、三房室，购买的组屋只能用来自住而不能出租或出售。由于要求20%的现金首付，并且可用于销售的住房数量较少，组屋的发展一直较慢。1968年，政府允许利用中央公积金支付组屋的首付款以及月供，以促进人们购买组屋，当年组屋的销售量是前3年的2倍。1

4、970年，新的政策允许组屋所有者可以在一定的条件下出售其住房，这意味着购买组屋不再只是为了居住，还可用于投资。这给予组屋的潜在购买者很大的激励。20世纪80年代，政府鼓励组屋的房主出售其现有组屋然后进行住房升级。因此，组屋再售市场得到快速发展。20世纪80年代末，拥有组屋产权的人群增长到79%。　　1993年，政府出台了一项新的促进组屋再售的按揭融资政策，即二手组屋的购买者可以得到80%的贷款。对于收入水平低于低收入家庭激励计划标准的家庭，可以得到住房价格95%的贷款。这项政策使得申请二手组屋的人出现显著的增长。同时，由

5、于收入水平的增长，人们对私人住房的需求也在增加，导致私人住房的价格在20世纪90年代出现了飞速上涨，二手组屋价格也随之上涨。1997年，对组屋再售政策进行了改革，对再次购买新建政府组屋的人征收再售税，以鼓励他们购买二手组屋。这可以为首次购买新建政府组屋的人提供更多的机会。再售税有助于新建政府组屋配置的公平性。随着人民对居住水平要求的提高，目前政府新建组屋以三房室-五房室为主，同时也提供少量的一房室、二房室出售给老年家庭、单身家庭或者出租给困难家庭。　　2、组屋的开发与建设工作区　　建屋发展局（HousingandDeve

6、lopmentBoard，HDB）成立于1960年，是隶属于国家发展部的法定机构，是推行公共住房的唯一专门机构，主要负责社区和居住区总体规划以及组屋的设计和建造。组屋的建设过程涉及土地的获取、拆迁安置、规划和设计、建设和管理几个环节。　　2.1土地供应　　新加坡组屋建设用地的获取一部分来自于国家的直接转让，另一部分来自于从私人部门的强制征收。　　《土地征用法》将建屋发展局由于公共目的而征收私人土地的行为合法化，这类似于土地征用权，使建屋发展局在法律保障下无偿获得国有土地和低价征得私有土地，这是大幅度降低组屋成本的强有力法

7、律措施。由于所有的征地成本均由政府承担，大大降低了组屋的成本。　　建屋发展局的住宅发展计划是在长远发展规划的指导下进行的，首先详尽分析历年住宅建设的数量和销售情况，申请购买组屋的家庭数量及其对户型、地段的要求，并预测今后5年的需求量，选择最佳开发地点。根据预购组屋制度，建屋发展局只会在达到一定认购率时，才会兴建有关组屋；当申购率过低不能回收成本时，就会取消开发计划。组屋的建设避开房屋密集的市中心，选择城市边缘地带，一是便于居民疏散，二是这些地区拆迁量少。　　2.2资金　　新加坡建屋发展局的资金主要有3部分：一是当前收入，

8、包括物业租赁、管理和服务收入；二是长期融资，即政府贷款；三是组屋出售收入。　　在政府资助之前，建屋发展局运营的财务收支平衡是赤字的。政府通过直接资助的方式平衡其财政赤字，并且这种资助是在年初预先给予的。2013年，建屋发展局的净赤字近8亿新元。此外，政府对建屋发展局的低息贷款保证了其运营的资金，同时也减少了其费用支出