物权法司法解释（一）理解和适用

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1、物权法司法解释(一)的理解与适用（2016年5月14日山东律协培训班）中国社会科学院学部委员北理工珠海学院民商法律学院名誉院长梁慧星很高兴能在山东省律师协会做这个讲座。讲座题目是：“物权法司法解释（一）的理解和适用”，是这次律协培训班负责人出的题目。物权法是2007年颁布的，最高人民法院在物权法颁布实施近十年之久才发布对物权法的第一个司法解释，可见最高人民法院态度之慎重，以及此司法解释之重要。此司法解释发布后，好些法官、学者都做过讲解。我今天的讲座，是按照司法解释的条文进行解读，分析解释文的文义、目的及如何适用，省律协孙会

2、长和其他同志之前提了一些问题，有的问题与相应解释文结合在一起回答，有些问题则放在后面回答。我讲到四点钟，中间不休息，同志们有事可以自由进出。首先看第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”第一条解释文讲的是，人民法院如何处理涉及不动产物权登记的民事案件。第一句是原则：当事人就涉及不动产物权登记的争议提起民事诉讼的，人民法院应当依法受理；第二句是例外：如果当事人已经提起行

3、政诉讼、在行政诉讼中申请一并解决民事争议，且人民法院已经决定在行政诉讼中一并审理民事争议的除外。既然当事人已经提起了行政诉讼并申请在该行政诉讼中一并解决民事争议，人民法院亦已决定在行政诉讼案件中一并审理民事争议，人民法院就应不受理当事人另案提起的民事诉讼案件。如果不存在这个例外情形，人民法院对于当事人提起的涉及不动产物权登记的民事争议案件，当然要受理，不得借口涉及不动产物权登记而拒绝受理。涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。第一类是关于不动产物权归属的争议，即物权法第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害

4、关系人可以请求确认权利”39。当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。确权的结果可能改变原来的登记，登记簿上记载该项不动产归张三所有，而法院作出的确权判决确认该不动产归李四所有，即改变了该项不动产的物权归属。李四即可依据此确权判决书向不动产登记机构申请更正登记，登记机构应当按照该确权判决将该项不动产更正登记为归李四所有。这是解释文第一句因“不动产物权的归属”产生的民事争议。另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等

5、产生的争议，属于债权关系。依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。以买卖合同为典型。合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”依据本条，买卖合同生效，出卖人承担向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务

6、。买卖合同的履行将导致标的物所有权变动。赠与合同亦是如此。按照物权法的规定，以不动产抵押的，抵押合同生效后，须到不动产登记机构办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这就是解释文第二句“作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生的争议”。这两类案件法律根据不同，第一类是根据物权法第三十三条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标

7、的物所有权），法院应依据合同法第一百一十条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。这两类诉讼，依据物权法第三十三条关于确权请求权的规定，依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定，依据物权法关于不动产抵押权的规定，“当事人提起民事诉讼的，（人民法院）应当依法受理”，这是毋庸置疑的。39既然如此，为什么最高人民法院还要对此作出解释呢？这是因为现实生活当中，有的法院、法官对不动产登记制度产生误解。因为这两

8、类案件都涉及不动产物权变动（发生、变更、消灭），而物权法对于不动产物权变动采“登记生效主义”，须到不动产登记机构办理登记（过户登记、抵押登记）才发生物权变动的效果。物权法颁布以来，有一些法院和法官，未能正确理解物权法的规定，错误地把不动产登记的效力看成是绝对的。假设李四向法院起诉说房子是自己的，而登记簿