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1、浅谈城镇房屋拆迁评估中存在的问题及解决的措施 周口市致远房地产评估咨询有限公司 胡碧畴 随着国家对城市建设投资规模的加大，城市建设发展突飞猛进，特别是城镇房屋拆迁，已成为全国关注的焦点，怎样房使屋拆迁工作顺利进行，又最大限度的保护被拆迁人的利益，是城市建设中必须面对的问题，而房屋拆迁评估成为焦点中的焦点，是解决问题的关键。现就在实际拆迁评估进程中发现的问题及解决的措施，谈一下自己的看法与大家共冕。 一、房屋拆迁中土地性质的认定 5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningp
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3、拆迁人的利益，是城市建设中必须面对的问题，而房屋拆迁评估成为焦点中的焦点，是解决问题的关键。现就在实际拆迁评估进程中发现的问题及解决的措施，谈一下自己的看法与大家共冕。 一、房屋拆迁中土地性质的认定 5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thu
4、sprotectingtheregionalpositionandachieve在进行房屋拆迁入户调整过程中，我发现在同一地段，同一区域内土地的性质不同。在出示证件时，被拆迁户有的出示的是国有土地使用权证，有的出示的是集体土地所有权证，而有的却提供不出任何证件，仅口头说明这是几代人的一直居住的宅基地，甚至相临住户所出示的证件也不一样。被拆迁地段是属于国有土地或是集体土地很难界限，这就给我们在拆迁评估过程中带来一系系列问题，如合法性，因为《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的适用该条例。”针对以上三种不同情
5、况，如果我们对集体性质的土地或无任何证件土地上的房屋进行评估，显然违犯了本条例，同时评估结果也会出现较大偏差。如果不做，只对国有土地房屋进行拆迁评估，这不但与拆迁人委托的范围和对象不一致，而且失去了拆迁的意义，拆迁工作也无法进行。解决的办法是：把在实际调整中发现的问题与拆迁人说明，提出让土地管理部门介入拆迁调查的建议。把集体土地转变为国有土地，无土地使用权证的根据具体情况出示国有土地使用权证明，使该地段土地使用权性质一致，拆迁评估工作得以进行。 二、无证件问题 5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,stre
6、ngtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve《建筑工程规划许可证》，《房屋所有权证》是国家统一制定允许建房和房屋所有权的合法凭证。《建筑工程规划许可证》主要记载的是建设单位、项目名称、建设位置，建设规模、（层数、面积）、用途、建筑年代、平面图及效果图附件等内容；《房屋所
7、有权证》主要记载的有产权人，用途结构、建筑年代面积、平面图、四邻等内容。这是我们在房屋拆迁评估过程必不可少的依据，而我们在拆迁评估调查中发现大部分无证件或证件记载不详等问题。特别是城乡结合处的房地产，会出现以下几种问题：（一）建筑年代的认定，由于缺少《建筑工程规划许可证》或《房屋所有权证》，很难给评估的房屋的建筑年代或维修年代加以判断，在入户调查时，被拆迁人往往从个人利益出发，一般不是回避，就是瞒报、虚报，极少会如实想告，这在评估时对成新率的认定会出现偏差。（二）用途问题，在拆迁评估时，特别是城乡结合处，经常会发现一些被拆迁户在自己的宅院中搭建的简易棚，有的用材
