课件-特殊行业税务稽查

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1、特殊行业税务稽查一、行业经营特点房地产行业经营特点、经营流程、经营环节:立项,取得相应的开发资质具体开发,招标,施工项目许可,生产产品,上市销售,类似于工业企业1.周期长,规模大,资金投入大2.经营流程:外地开发商来得多。市场调查。立项,取得土地,施工,招投标,开发,取得预售许可,进行土地分割,消费者购房,财务结算,土地增值税清算和企业所得税清算。3.经营环节:房屋再开发,旧城改造,房屋拆迁,……特点:投资大,周期长,销售规模大,经营范围比较单一,经济交往单位多。开发经营流程:市场调查。1.立项——发改委2.选址——规划局3.征地——国土局已立项,未取得土地,转让项目:不征营

2、业税。已立项,已取得土地,未开发,转让项目:按转让土地使用权征收营业税。已立项,已取得土地,已进行土地开发,转让项目:按转让土地使用权征收营业税。已立项,已取得土地,已进入房屋开发,未完工,转让项目:按销售不动产征收营业税。4.规划——规划局5.设计——设计单位6.施工许可——建委7.招投标8.开工建设——建委9.预售许可——房产局预售款从什么时间开始确认?——从取得预售许可证起。以什么条件确认?——以销售未完工开发产品为条件。金额如何确认?——取得的款项取得预售款如何进行税务处理?——签订的房屋预售合同是否征收印花税?(1)根据162号的规定,不应对预售款征收印花税。(2)

3、如果以预售合同代替正式合同,应征——取得的预售收入对营业税是发生纳税义务还是预征?发生纳税义务。——取得的预售收入对企业所得税是发生纳税义务还是预征?按计税毛利率计算计税毛利额,计入应纳税所得额。应纳税额=(计税毛利300+除计税毛利外的其他应纳税所得额-100)*适用税率应纳税额=应纳税所得额*适用税率+计税毛利*适用税率——取得的预售收入对土地增值税是发生纳税义务还是预征?预征——对查补的预售收入查补的相应税款如何定性?能否定偷税?具体问题具体分析。是否符合偷税的规定,是否在账簿上不列、少列收入或多列支出,如果在账簿上反映了,不能算偷税,如营业税,预售款在账簿上反映了,营

4、业税不申报,不能算偷税,但责令改正后,还不申报,可定偷税。10.竣工验收——建委等11.初始产权证明——房产局12.正式销售许可——房产局13.产权转移——房产局会计上确认开发产品销售收入的时间?所有权转移期初+本期增加-本期减少=期末本期增加=期末预收款-期初预收款+本期减少营业额=本期增加的预收款+现销主营业务收入借:现金,银行存款,应收账款,预收账款贷:主营业务收入期末预收款-期初预收款+主营业务收入税收上确认开发产品销售收入的时间?取得收入款项或取得索取收入款项凭据时,比会计上确认收入的时间前移。营业税:不动产所有权转移,取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。企业所得

5、税:开发产品完工后,根据不同的结算方式确认不同收入确认时间和金额。“四+4”;视同销售收入确认时间是所有权是否转移、或使用权转移或取得实际利益时。土地增值税:所有权转移,取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。国税发[2006]31号规定了开发产品完工的三个条件。14.清盘15.物业管理一、会计核算特点企业所适用的会计制度?行业会计制度,企业会计制度,企业会计准则。企业制定的财务管理办法。资本、资金——开发成本、期间费用——开发产品、固定资产、投资性房地产、出租开发产品——主营业务成本1.房地产开发企业的成本核算过程?是否有凭证控制?确定成本核算对象。——开发项目细化,土地使用

6、权。成本项目的归集:土前基建公开2.房地产开发取得的土地使用权,如何进行核算?原有非开发用土地用于开发:2000年,土地使用年限50年,房屋折旧年限20年。取得土地时支付价款1000万元,房屋建造成本800万元。2007年转为开发用途。原行业会计制度:把土地和房屋分开核算。企业会计制度:把土地价款计入固定资产,同时把超出折旧年限的土地价值作为固定资产残值。企业会计准则:把土地和房屋分开核算。借:开发成本——土地成本贷:无形资产原厂房用地转为房屋开发:借:开发成本——土地成本贷:无形资产或固定资产清理或银行存款新征用土地:借:开发成本—房屋开发—土地成本,土地征用及拆迁补偿费贷

7、:银行存款或应付账款会计上:取得土地使用支付的金额,土地征用及拆迁补偿费,都计入开发成本。所得税中:同会计处理。土地增值税中:要将这两项分开处理。取得土地使用支付的金额,作为第一个扣除项目;土地征用及拆迁补偿费,作为第二个扣除项目的组成部分。拆迁补偿费:向拆迁部门支付拆迁补偿费,取得相应发票。安置房。安置房在建造过程中也要单独核算开发成本500万元。交付被拆迁房时,征收营业税。一方面要视同销售575-500=75,另一方面要按计税基础确认除安置房之外的开发产品成本575。3.成本核算内容包括什么?土前基

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