论住房消费者权益的法律保护

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1、论住房消费者权益的法律保护目录论文摘要--第一页一、我国住房消费者权益保护现状及分析----第二页二、住房消费者权益保护的法律现状及分析--第四页三、住房消费者权益法律保护制度的建立和完善-------第六页注释--------第十页基于上述分析，我国住房消费者权益保护可分为三个层次：第一个层次是民法、刑法、建筑法、房地产法、金融信贷法等与消费者保护法相关的一般法律保护。根据我国的现实情况，可将房屋租赁关系、房地产消费信贷关系、房屋维修服务关系等归于此保护层次。但必须明确的是，当这些法律适用涉及住房消费者基本生存利益的时候

2、，应当体现法律对消费者权益优先保护的原则；涉及这类问题的法律竞合，应当优先适用有利于消费者权益保护的法律规范。此外，非商品化住房消费关系除了受政策规范调整外，在法律上也主要限于这一层次的保护。第二个层次是我国《消费者权益保护法》对住房消费者权益的特殊保护。应当在立法上至少是在理论上明确将基于商品化的住房消费关系纳入该法的调整范围。事实上重要的是这一层次的保护主要是对《消费者权益保护法》中相关概念和制度的理解在观念上要有所更新，例如对该法中的商品的理解应当突破《产品质量法》中产品的传统观念；对消协工作范围的理解应当突破工商管

3、理部门对日用消费品经营进行管理的传统观念。第三个层次是《消费者权益保护法》中各种住房消费者权益的不同法律价值。住房消费者生命和财产安全的价值应当是最高的消费者权益，法律的保护应当最为严格，对侵害住房消费者这一权益的行为应当予以最严厉的制裁，例如因房屋质量问题对消费者人身或财产安全造成损害的，不应当适用民法的实际损失赔偿原则，而应当借鉴国外消费者保护的有关规定，予以严厉的惩罚性高额赔偿；其次是住房消费者公平交易的价值，法律对住房消费者这方面权益保护的严格程度仅次于生命和财产安全方面的权益，特别是对经营者故意损害消费者公平交易

4、权益的行为应予以制裁，例如对用欺诈方式损害消费者权益者，予以双倍赔偿的惩罚性制裁措施；再次为消费者福利价值，例如中介服务、售后服务和物业管理服务等主要体现住房消费者的此种利益。在不直接涉及前两种消费者权益法律价值的前提下，消费者保护法在实体法上与民法等一般法区别不太大，但在程序上要有利于使消费者权益及时、合理而又经济地得到保护。（二）加强与完善我国住房消费者权益保护的基本对策1、加快健全住房消费者权益的法律体系。其一，随着房屋住房产业的快速发展，房地产基本法中一些条文已渐渐不适应形式所需，如《城市房地产管理法》应增加物业管

5、理内容，并要减少弹性较大的条款。其二，保护住房消费者权益法律体系，不少重要领域的高层次立法尚是空白，造成法律调控的盲区，诸如：明确各房地产房屋住房市场管理机构之间的职责职权，调整房地产住房交易行为的《房地产市场管理法》，调整住房改善及其发展等关系的《住宅法》，调整各种财产所有、使用与共有等物权关系的《物权法》，对此有关方面应抓紧起草。2、以房地产基本法为核心，认真总结经验，逐步推出各具体职能法规、规章。我国《城市房地产管理法》诞生4年有余，与之相应的一系列职能法规、规章必须有计划、有步骤的陆续颁行。同时各职能法的制定还应注

6、意总结近年来房屋住房法制建设中正、反两方面的经验，对成功的经验和可望实施的目标应及时用法律形式加以固定；对与房地产基本法相抵触的或过时的规定应尽快修改；对那些符合发展的改革条件，但时机不够成熟或暂时缺乏经验的问题，则可暂订一些原则性的规定，待具备条件后再予充实、细化。3、根据国家在近期努力改善与提高居民住房环境水平的发展战略，尽快出台有关的法律及与之配套实施的法规。我们的立法工作应及时展开，通过立法、执法有效协调在住房改革中产生的各种关系，解决其间的纠纷，切实保障住房消费者的权益。（三）完善我国房屋住宅消费者权益保护立法的

7、设想综上所述，对于如何完善我国保护住房消费者权益方面的法律，使得住房消费者能够拿起有力的法律武器保护自己的权益，从而使我国房屋住宅市场健康发展，建议如下：1.修改《消费者权益保护法》，明确规定将住房消费者权益纳入该法的保护范围。鉴于现行的《消费者权益保护法》对住房消费者权益的保护不够明确，可通过修改法律的途径明确该法适用于住房消费者权益保护，并增加若干专门适用于住房消费者保护的条款，如期房权益的保护、物业管理等服务权益的保护、产权权益的保护等。这样从法律角度实证意义突出，规范直接，保护力度较强。2.制订保护住房消费者权益的

8、单行法规。该法规应与《产品质量法》、《食品管理法》、《药品管理法》等消费者保护特别法具有同等法律地位，可以对住房消费者各种权益的保护要求和方式作全面具体的规定。此种方案的优点在于立法内容较为完整，规范全面具体，操作性强。3.在各种涉及住房消费者权益的立法中明确住房消费者的资格。我国涉及住房消费者权益的相