第二章--房地产市场营销环境分析

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1、一、倘若让你分析一下某房地产公司所处的市场营销环境，该从哪几个方面入手？请详述之（60分，要求有条理，字数在800字左右）。房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和,房地产市场营销环境由宏观环境和微观环境构成。一、人口环境人口是构成市场的第一位因素。fU场是由冇购买欲槊同时又冇支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容暈。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析：1、人口迅速增长2、人口老龄化日趋严重3、家庭规模H趋小型化4、人口教育程度提高5、人口的地理分

2、布6、人口区间流动二、政治法律环境政治法律环境指房地产企业f'li场营销活动的外部政法形势和状况给di场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。1、政治环境2、法律环境三、经济环境房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所而临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，Ifir消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的最重要的经济因素。1、消费者收入2、消费者支出3、居民储蓄及消

3、费信贷四、自然环境自然环境耍素包括自然资源的数量和结构与自然环境。1、自然资源2、自然环境五、科技环境科学技术是社会生产力屮最活跃的因素。作为营销环境的一部份，科技环境不仅直接影响房地产企业内部生产和经营，还同时与其他环境因素互相依赖，相互作用。尤其是新技术革命给房地产企业市场营销既造就了机会，又带来了威胁。企业的机会在丁•寻找和利用新技术，而它面临的威胁可能冇两方面：新技术的突然出现，使房地产企业的现有没备变得陈旧;新技术改变了房地产企业人员原有的价值观。新技术给房地产企业带来巨大压力，如果房地产企业不及时跟

4、上新技术革命的发展，很有可能被很快淘汰出局。六、社会文化环境社会文化环境乜括社会阶足、相关群体、教育水平、风俗习惯、审美观念、宗教态度、价值观念等。这些因素影响消费者的购买行为，房地产企业营销工作必须重视社会文化环境。1、社会阶层；2、和关群体；3、教育水平；4、价值观念；5、消费习惯；6、宗教；7、审芙观念。第三节房地产市场营销微观营销环境一、企业因素房地产市场营销微观环境屮的第一力量是房地产企业内部的环境力量。良好的企业内部环境是房地产企、Ik营销丄作得以顺利开展的重耍条件。内部环境由企业高层管理（董事会、

5、总经理）和企业内部各种组织（财务、产品研发设计、采购、建筑生产、销售等）构成。营销部门工作的成败与房地产企业领导及其各部门的支持存很人关系。房地产企业所有部门都同营销部门的计划和活动发生着密切的关系。各管理层之间的分工是否科学，协作是否和谐，能否精神振奋，0标一致，配合默焚，都会影响房地产企业的营销管理决策和营销方案的实施。二、供应商微观环境屮的第二、三种力量是各类资源供应者和各类屮介人，他们同房地产企业达成协作关系。供应者是指句房地产企业提供生产产品所需要的资源的组织或个人，包括提供土地、设计与施工、建筑原材

6、料、设备、能源、劳务、资金等要素的组织或个人。这种力量对房地产企业的营销影响是很人的，所提供的资源质暈、价格和供应景，直接影响着房地产企业产品的质量、价格和钠售利润。房地产企业应从多方面获得供应，而不可依赖于单一供应者。三、营销屮介机构房地产营销中介机构是协助房地产企业推广、销售和分配产品给最终买主的企业和个人,包括屮间商、实体分配公司、营销服务机构及金融机构等。正因为有Y营销屮介机构所提供的服务，才使房地产企业的产品能够顺利地到达顾客手中。1、房屋屮介机构2、物业公司3、金融机构叫、0标顾客微观环境的第四种力

7、量就是顾客，即房地产企业的□标市场。顾客是指具有支付能力的实际与潜在的购买者。房地产企业的顾客组成了企业的目标市场，是房地产企业存在的生命力，顾客的需求乂制约了房地产企业的能力与规模。房地产企业的顾客包拈：国内市场与国际帘场两大帘场。而按照其目的性质和用途可以划分为:居住性物业帘场和收益性物业帘场。居住性物业lU场可分为普通住宅lU场、别墅市场、公寓市场等。收益性物业lU场乂可以分为：商业物业帘场（如写字楼市场、商场或店铺市场、酒店帘场等）、工业物业市场（如标准工业厂房山场、高新技术产业用房帘场、研究与发展用房

8、帘场等）、特殊物业市场（如娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等）。五、竞争者根据迈克.波特行业结构竞争力分析，分为五种竞争力量。它们是：潜在竞争者的进入力量；供应者力量；替代品力量；现有竞争者的力量；买方力量。房地产企业微观环境中的五种力量是企业面对着的一系列竞争者。每个房地产企业的产品在市场上都存在数量不等的业内产品竞争者。房地产企业的营销活动时刻处于业内竞