土地交易网络资料

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1、土地交易网络资料四、股权转让所得的税收待遇（一）企业所得税（国税发【2000】118号、国税发【2004】390号、国税函【2004】264号）财税【2009】59号。要点1：股权转让所得中所含的未分配利润和盈余公积不允许扣减。要点2：股权投资损失不需要受“股权转让所得+股息红利所得”的限制；但是需要作为资产损失报批。（二）个人所得税（国税函【2009】285号文件）要点1：纳税地点：股权变更企业所在地。要点2：税务机关可以根据所有者权益份额作为基数进行核定。（没有考虑商誉的问题）（三）营业税（财税【2002】191号）（四）土地增值税（国税函【2000】687号）（五）契税

2、（财税【2008】175号、国税发【2009】89号）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。•一、买地•（一）招拍挂•（二）不是招拍挂，创造招拍挂。•（三）直接买地。（实际是买项目）•二、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少）•（四）购买股权。•（五）创造境外卖股权。•（六）设立特殊目的公司转让股权。•（七）吸收合并有地企业，有地企业股东进而卖股权。•三、投资（适用有地企业资产较多的情形）•（八）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。•（九）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。•（十）投资到新公司，然

3、后卖股权。（适用酒店项目）•四、分立•（十一）有地一方先分立，再卖股权。•（十二）先分立，然后同有地一方合并。•（十三）先用货币资金投资，再让产赎股。•五、其他方式•（十四）合作建房（十五）1003+36+48模式（十六）委托代建1、招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号第27条第1款）问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）、国税函【2010】

4、220号问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？（税收风险）问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）5.1-9

5、,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve2、不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步，国家将土地收储，

6、支付给搬迁企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇，千万不能去再开设一个新企业，否则无法享受税收优惠，这是最为常见的错误。）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。总结：

7、该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。3、购买转让土地（项目买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号、财税【2003】16号）。注意问题：（一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005