2014文昌房地产市场调研报告

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1、文昌市房地产市场调研报告一、调查时间：2014年6月18日二、调查范围：文昌市内三、调查目的：了解该市土地出让情况、价格以及调查在建、拟建项目的数量、规模、销售价格、主力户型、客户定位、目标群体等。四、调研相关问题1、四、调查楼盘数量：30个 ，分别为合景•月亮湾、海南冯家湾椰风海韵、东方龙湾、中南·森海湾、平海·逸龙湾、水霞公寓、同创碧海城南苑美兰海岸、碧桂园椰城、蝶恋海、路路通·航天椰城、文昌·东方豪苑、正商红椰湾、绿岛、鑫源锦程、金山国际、天水星河、椰海明珠、银河金座、逸雅园、鑫源富豪公馆、天成国际、顺鑫富海

2、家园、波溪丽亚湾、雅居乐月亮湾、东海椰苑、白金海岸、晋唐海湾、蓝湖海韵、观澜湾、湘海城。其中东海椰苑、绿岛、鑫源锦程、椰海明珠、天成国际、蓝湖海韵为本次调研重点考察对象，因其楼盘地理位置与待开发项目较近，有一定参考价值。五、文昌市楼盘销售均价：5900-7500元/平方米（二线海景）9200-13000元/平方米（一线海景）六、海南文昌市场的走向文昌各项目基本情况以及优惠如下表格（项目用地周围的几个楼盘）：名称最高价最低价均价层差优惠绿岛7850元8600元50-80元全款95折，不按揭。小户型鑫源锦程7000元6

3、000元6600元60元全款98折东海椰苑5718元590080元全款97折，毛坯。椰海明珠6980元7500元80元全款80折。天成国际6300元7300元含装修1200元，不按揭。蓝湖海韵8370元9800元全款92折，带1800元装修。以上表格整体来看，2014年6月文昌市项目地块附近楼盘价格比较平稳，市内楼盘的均价在5900~7500左右，一线海景的均价9200~13000左右。但这一价格从2010年至今仍趋于平稳，文昌房地产不是很活跃，为促进销售，每个楼盘都有一定的折扣，但针对外地客户，多以全款方式操纵，

4、为吸引“候鸟”置业多采用带装修方式销售，免去置业者远地装修的烦恼，装修多以1200-1800元为主流，电器配置高装修价格可在2300元以上。七、海南市相关政策：《政府优惠政策及举措》（1）、新航天发射场落户海南，特别是6000亩航天主题公园的建设，对海南省又好又快发展产生极大的促进作用，将成为海南发展史上的一个新的里程碑。文昌也将成为海南必游之地，休闲度假的旅游地产增值潜力巨大。市政府工作报告指出：以航天发射场落户我市为契机，加快发展现代服务业，加快旅游规划，促成旅游项目上马。重点建设铜鼓岭生态旅游区、航天主题公园

5、、高隆湾、椰林湾、八门湾等旅游区，加快旅游资源的开发。以开放型经济为载体，培育壮大港口经济。清澜港是我省东部唯一的对外开放口岸。要大力发展口岸经济，引导民营企业参与对外贸易，通过组织本地区有条件企业参与对东南亚、港澳台经济交流，发展外向型经济；要发挥清澜港开放口岸优势，整合港口各项资源，完善港口基础设施，强化口岸服务功能，加快管理体制改革和通关模式改革，增建一批新泊位，进一步改善清澜港口装卸条件，增强集散能力；力争把清澜港打造成海南东部的内外贸易货物集散基地。（2）目前，文昌市以新航天发射场项目落户为契机，借势招商

6、，造势招商，营造良好的投资环境，吸引更多大项目和大企业进入，掀起了新一轮的开发建设热潮，众多企业及国内外客商纷纷到文昌投资置业。连接文城与清澜两镇的文清大道两侧，由于地势比较平坦，比较适合开发，政府的目的也是希望把所有市政单位全部都往文清大道这一带搬迁，通过位于清澜的市政府，和文昌市府两头带动，牵动这一条线的发展。八、房价走势分析（1）、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市，保持天然环境资源的优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特

7、别是岛外购房者的投资置业，以及航天城工作人员的投资置业，也增强了投资置业者对文昌房地产发展的信心。（2）、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。与此同时，钢材、水泥等建材的价格逐步上涨，无形中增加了房地产开发的投资成本，间接拉动了房价的稳步上升。九、文昌房地产发展现状综述(1)市内板块——航天城预期价值带动房地产市场发展板块特点：　　在售楼盘区位价值优势不明显，借助文昌大型配套发力在售楼盘皆处于文城边缘，

8、市内完善的配套难于直接利用。楼盘规模比较小，09年整体均价还在3000-3500元/m2，价格水平并不高，但09年下半年开始上涨，到10年国际旅游岛获批之后价格再一次大幅上涨。　　紧凑户型控制总价，成为销售热点　　户型以居家的两房60-80㎡的小两房为主流房屋，三房110-130㎡，还有小量的四房为辅。针对外地买房者，小两房尤其受到青睐。　　低廉的价格吸引很