全球房价拐点将至 “金色产业”日己过午

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1、全球房价拐点将至“金色产业”日己过午

2、第1　　欧洲最权威的房地产市场评估机构-英国皇家特许测量师协会，日前发布了最新的英国房屋价格价差指数：11月该指数为－48，即报告房价下跌的会员比报告房价上涨的会员多48％，这是价差指数12年来的最低值，同时也是它连续第7个月下跌。　　作为发达国家房地产业的一个风向标，英国的房价走势引起了世界各国的普遍关注。虽然目前并不存在着一个全球性的房地产市场，但全球经济一体化的趋势，使得不同国家间房地产市场的相关性正在不断增强。英国的今天，是否就是其他国家房地产业的明天？　　房价飙升催生泡沫　　提起房地

3、产泡沫，人们记忆犹新的是上世纪九十年代初发生在日本的先例。八十年代末期，日本举国上下非理性的投资使得东京的房价如火箭般飞窜。然而，随之而来的房价暴跌，使得日本这一世界第二大经济实体陷入了长达十几年的经济困境，其痛苦的影响至今尚在。　　从2001年起，英国的房价也走出了一波疯狂上涨的行情。短短的三年间，英国的房价增幅超过了60％。受此影响，英国的百万富翁数量也翻了一番。　　疯狂的并不只是英国。根据国际货币基金组织的统计，在过去的7年中，欧洲一些主要国家的房屋价格在扣除通胀因素之后，普遍上涨了50％左右。与此同时，房地产价格与居民年均

4、收入的比率、房价与租金的比率、住房信贷总额等数据，也都创下了历史新高。　　在美国，虽然全美的房地产价格年均涨幅只有4％，但在波士顿、旧金山等地区，这一数字却突破了10％。从1995年以来，旧金山和纽约的房价累积涨幅分别高达70％和47％。即使在上世纪70年代末和80年代末两次出现房地产热时，其涨幅也只有现在的一半左右。　　在亚洲，1997年的金融危机给房地产业带来的大萧条也已成为过去。当年被那场危机首先击中的泰国如今已是生机勃勃；韩国、香港和新加坡的房地产业也在迅速增长。其中最引人注目的还是经济高速发展的中国大陆。以上海为例，在过

5、去的两年中，房屋均价每年都以超过20％的增幅攀升，在市中心的一些黄金地带，房价已升至三年前的2－3倍。丰厚的利润仍在吸引大批资金源源不断地涌入。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《财经时报》记者采访时，就明确表示了对上海房价非理性上涨的担心。　　尹伯成指出，从房价与收入之比、房价与租金之比、房价与成本之比等数据来看，上海目前的房价明显存在着泡沫，虽然情况尚未达到日本当年的严重程度。　　房价的基础有多牢？　　影响房价的因素很多，人口增加导致的需求增长、经济发展带来的收入增加、各国政府相关政策的变化等等都可能导致房价的波动。但全球

6、范围内如此长时间、大幅度的房价上涨却极为罕见，背后的推动因素既有消费需求的增加，也有投机者的身影。　　专家们认为，在一些工业化国家里，房价的迅速上涨主要来自富余资金的投资需求。近年来，全球股市持续走低，尤其是在美国的高科技股市神话破灭以后，大批资金流出股市，急于寻找合适的投资渠道。传统上一直较为平稳的房地产市场无疑成了这些资金的乐土。　　耶鲁大学的经济学家罗伯特。希勒的一项研究成果显示，旧金山、洛杉矶、波士顿的绝大多数购房者都承认，购买房产是因为看好房地产市场的后势发展。罗伯特认为，如果房市的大多数购房者都是出于投资，那个这个市场

7、就已经开始出现危险的泡沫了。　　同样的情况在欧洲也存在，以英国为例，在过去3年里，股价下跌了40％，而房价却上涨了60％。股市作为经济基本面的一个直观反映，其走势与房价竟完全背道而驰，这让人们有理由相信，目前的高企的房价已经缺乏存在的基础。　　同发达国家相比，亚洲一些发展中国家的房价上涨则可称得上是政策刺激、需求增长与投资拉动多重因素相混合的结果。在泰国，由于利率偏低，业内估计今后两年新增的房屋需求将达到两年前的一倍。新加坡和香港的房市也在政府刺激经济增长政策的作用下，供需两旺，欣欣向荣。　　在高额利润和巨大需求的共同推动下，近两

8、年中国的房地产市场可谓超常规发展。据统计，2004年1至6月，全国房地产投资的增长速度达32.9％，是GDP增长速度的4倍，已经显现出过热迹象。　　与此同时，在一些大城市，购房者的主力已经由本地居民转为外地居民，而其购房的主要目的则是投资获利。上海市供电部门今年四月公布的一项调查显示，在黄浦、静安、徐汇、长宁等四个中心城区，因无人居住而拖欠电费的住宅就高达4.3万套。其中大部分业主都是外地人，不在上海居住。有业内人士估计，目前上海的购房者中，超过30％的人属期待房价继续上涨以便售出获利的投机者，这一比例远远超过了20％的国际警戒线

9、。　　太阳也会落山　　国际货币基金组织今年9月公布的一项研究报告称，随着全球范围内房地产价格近年来的持续攀升，目前世界大多数国家的房价正面临着回调，而房价的大幅下滑则可能影响到全球经济的健康运行。　　摩根士丹利估算，世界25％的经济中目前存在房地产