楼市调控背景下房地产行业发展趋势分析

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1、楼市调控背景下房地产行业发展趋势分析摘要：严格意义上讲，从2010年4月份国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知开始，持续至今的各地楼市调控政策陆续出台。这个逐渐施加压力的过程与量价齐跌的结果导致房地产行业整体资金趋紧，将逐渐给开发企业带来实质性影响。如果中央政府一以贯之的延续调控政策直至达到房地产行业平稳健康发展的愿望，未来一定时期内房地产行业将经历良性整合的专业化、规范化、规模化过程。　　关键词：楼市调控；房地产发展状况　　：F715：A：1006-4117（2012）01-0235-01　　　　国务院自2010年4月发布遏制房价过快上涨的通知到2011年1月

2、又发布“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。　　作为国家支柱产业之一的房地产行业，在深度政策的调控之下，将面临哪些路径的发展选择，已经不是企业自主选择的结果，而势必成为行业发展的必然和需要。本文总结发展思路如下：　

3、　一、房地产行业内的规模化经营趋势明显加快　　规模化经营对于各个行业来讲都是不可避免的趋势，由于过去几年商品房市场过热需求，房地产行业经历了大规模地扩张，这段时期行业内进入门槛较低，房地产企业数量多，规模小，资质条件差，技术水平及创新率低，但伴随着市场竞争日趋激烈和调控政策逐渐收紧，买方市场占据主导，中小企业的生存压力空前巨大，但房地产行业内的规模化经营带来的规模经济却越来越具有竞争力，也更利于抵御风险。　　财新X的统计数据显示，2011年前11个月有20家房企销售额超百亿元，并且其销售总额超过7000亿元，其中，排名前10名的房企前11个月的销售额为5234亿

4、元。虽然2011年楼市整体表现不佳，但在前20名大型房企中，前11个月有16家房企的销售额呈现逆市增长，并且有4家增幅超过50%。　　与此同时，楼市调控的从紧，除了房企自身需要调整发展战略外，行业内的抱团取暖也逐渐成为共识。在房地产行业论坛上，中国地产金融拓展联盟宣布成立，作为一个由K8黄金湾联合27家开发商、36家金融投资机构联合发起的互助联盟，将为联盟内的会员提供全国最大的房地产项目池与资金池，通过独创的一种项目交换的商业模式，满足会员的项目拓展和融资需求。　　根据帕累托80/20原理，房地产行业的规模化发展会向大型房企聚集，在楼市调控的背景下，这种趋势将明

5、显加快。　　二、房地产行业内将更加强调资产质量和运作能力　　对于房地产企业来讲，资产质量包括了土地质量和资产配置能力。但内地开发商往往只有规模与土地储备量，而规模意味着高杠杆和高融资成本，土地储备中能延续开发的核心地块较少。上市房企中那些运作上市时对外宣称的模式是希望获取资本市场的认同，但这些模式均未接受过市场周期的检验。　　2011年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58，已经到达了警戒线。1-11月份，开发商的资金中，自筹资金达到了41%，而贷款仅占资金规模的15%，在当前楼市调控背景下，资金饥渴的状况将更加严重，整个行业资金缺口将超过1万亿元。面

6、临巨量的资金缺口，如何筹资填补，房地产行业在资本运作上需要创新。　　目前内地房地产行业的融资渠道较为单一，绝大部分房企都是通过自有资本、银行贷款和其他高息高风险的融资途径解决资金问题，只有少数房企可以通过发行企业债券，股市融资，进入资本市场融资。相比同样受到政策影响，大多数香港开发商应对调控的能力较内地开发商更强，这主要源于港商国际资本市场融资能力强，资本市场议价能力更高，对于资金链的保障更具有持续性。从金融创新的角度分析，私募股权投资基金和REITs将是未来房企最重要的融资渠道之一。　　三、房地产行业内深度并购将主导未来一定时期内的行业发展　　2010年以来，

7、随着调控政策逐渐深入和市场发展需要，中国房地产行业的并购案例持续增长。截至2011年一季度，房地产行业的并购案例数和并购金额均双双创下单季度历史新高。据清华研究中心数据显示，2010年我国房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年第一季度房地产业完成并购32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。　　目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企。在并购活动中，大型房地产企业除运用传统融资渠道之外，还通过房地产投资基金(VC/PE)进行具体项目/企业的投资并购。在2010

8、-2011期间房地产行业