金融调控背景下房地产企业影响因素分析.doc

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1、金融调控背景下房地产企业影响因素分析吉林师范大学教师发展中心摘要：国家通过“两分法”政策、热点楼市“精细化”调控、差别化信贷、调控存款准备金等政策对房地产企业施行宏观调控，这些调控政策对房地产企业有不同程度的影响，房地产企业应从提升品牌知名度、从容应对贷款利率变动、改善内部经营管理模式等方面加以积极应对。关键词：金融调控;房地产市场;差别化信贷政策;作者简介：常龙（1990—），男，吉林四平人，现供职于吉林师范大学教师发展中心，研宄实习员，研宄方向:金融与财务管理。基金：四平市社会科学基金项目《四平农村金融对农产品物流传导效应影响的探析》（

2、编号:2016123）的阶段性成果改革开放以来，随着经济快速发展，房地产行业发展迅速，其价格也一度攀升甚至部分时段、部分地方出现飙升，由此涌现大批的房地产幵发商和房屋中介商,出现局部区域、地段或者不同程度的房屋积存、房产市场饱和，大大增加了房产市场的不稳定性。尤其受美国次贷危机以及国际金融风暴的影响，我国房产事业亦非一帆风顺，人口流动性比较大的一些城市如北、上、广等也出现了房价涨跌不定，房地产市场由原本单纯的商品过剩而转为流动资金的短缺。在这样背景不,国家出台了系列影响房地产企业发展的宏观调控政策，对房地产市场实施分类金融调控。一、房地产金

3、融调控政策政府分别从利率，土地等多个方而，施行全而调控。1.严格执行“两分法”政策。“两分法”政策指的是对房产经济发展不同的城市施以不同的政策。严格把控房价上涨过猛、交易量太大的城市，如对北京周边城市的限购房政策，大大降低了北京周边房产的成交量。大力支持其他城市，刺激刚需客户购买。严格把控投资户过多的一线城市，抑制炒房人对房屋的购买力。1.热点楼市“精细化”调控。“精细化”调控就是防止部分开发商认为需求量大而申请预售，扰乱二手房市场。继续完善并建立房地产宏观调控政策长效机制，并付诸于行动上。2.严格落实差别化信贷政策。商业银行将严格把控房产

4、类贷款，并对其重新评价和定位。政策显示，购房的按揭贷款，只有第二套才不能依最低利率标准，其他利率的变动则根据银行对企业和个人的信用进行评估而确定贷款利率。3.准确调控存款准备金率。调整存款准备金率，企业的信贷能力将会随之变化，银行的货币政策也会随之调整。如中国人民银行决定自2016年3月1H起，金融机构人民币存款准备金率普遍下调0.5%。二、金融调控下房地产企业的影响因素1.差别化信贷政策的影响。政府要求严格执行差别化信贷政策。这样，第二套住房享受不到利率，银行可能将会取消第一套购房的打折利率优惠。银行对购房类贷款可能将不会区分首套房和二套

5、房，都将不再给予利率优惠，并自主定位其利率等级。可能一些银行在不能享受首套优惠的情况下，将会上调二套房利率。当前国

6、A,签订住房贷款合同问题，基本上每年都会按照浮动利率贷款合同进行签订。因为大多数住房按揭贷款都是中长期贷款，在贷款利率偏高且按复利计算的情况下，已经购买住房的贷款利率将会有所增长，由此凸显多头授信风险。2.解决库存对企业的影响。房地产行业最大的特点就是地域差异化，类似于三、四线的城市，房源出现了大量囤积，销售量低的问题。大量购房客户并不是刚需客户，是各地炒房团，便出现了房价愈高、上涨幅度愈高的地段，购买量反而愈大，价格浮动小的

7、城市却与其相反的现象。所以将这类投资户的买房难度提升，放宽其他地段的买房限制，促进消费，鼓励普通民众购买欲。3.调整存款准备金率的影响。对房地产市场而言，银行的放款量与存款准备金率存在密不可分的关系，一方面，如果银行存款准备金增加，能够提供的贷款量就会减少，购房者所能申请的贷款额就会降低，加大了购房者的购买难度，房产成交量下降，自然当地房价将会下降。另一方面，下调存款准备金率后，对于银行货币流通额会有影响，市场上流动资金减少，经济发展速度变缓，投资者投资热情降低，将会直接影响到房产市场。房地产市场对利率的感知极其灵敏，加息将会使经济产生泡沫

8、。1.不动产信用控制的影响。中央银行允许企业将自己的不动资产作为抵押物，并且规定了还款日期和金额。如果经济过热，中央银行将减少不动产信贷，从而能有效抑制企业所产生的盲目的投资想法，减少投资风险，可以有效抑制经济泡沬的产生;如果经济持续低温，银行可以将企业的不动产信贷规模扩大，刺激需求和企业的投资理念，为企业投资提供便利，从而促进经济增长，在一定程度上也抑制房地产经济低迷。三、金融调控下房地产企业的应对对策1.多策并举，提升品牌知名度。制定完善的运营政策。在如今中央对二手房市场进行管理，众多地区限购且二手房中介众多的市场格局之下，企业首先要树

9、立好良好的形象，明确自己的企业愿景、价值观和企业理念。提升店面人员的专业素质，销售人员能以精湛的专业水平和能力赢得客户信任度。同吋上层管理者要对员工定期进行培训，让员工在认同企业