税眼观房产——国外房产税面面观

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1、税眼观房产——国外房产税面面观税眼观房产国外房产税面面观.摘要:世界主要国家的房产税在制定与实施方面各有不同。而一国房产税的制定受到其经济环境、政治特点等多方面的影响，且房产税税基、税率、税收优惠等政策的制定，都会影响房产税的特点。故介绍世界主要几个国家的房产税政策，为我国房产税改革拓宽思路。关键词:房产税国际经验借鉴作为中外各国政府广为开征的古老税种房产税，在近些年间伴随着节节攀升的房价，成为了改革关注的焦点。诚然，我国的房产税历史悠久，即在中国古籍《周礼》上所记载廛布便为最初的房产税，至唐代的间架

2、税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。于人来说，他山之石可以攻玉，作为国家的一项改革，国外的现行房产税制度也值得我们借鉴。美国美国开征房产税可谓是时间久远，早在1792年就有4个州率先开始征收，而到了20世纪初，美国每个州便都制定了征收房地产税的法规。由于美国房产税是由地方政府征收,故其税率根据各自实际情况制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整，但总体税率大致介于1%-3%之间。其房产税的计税依据是房地产的核定价值，包括：房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值

3、、市场增值）和土地的价值。因为美国政府征收房地产税的主要目的是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，而不是以此来调控房地产市场，故房产税也有许多优惠政策。如：很多地区的房地产应税估价都低于其实际价值、对低收入群体实行住房抵免政策等。不过当房产税与交易税、遗产赠与税和所得税及一些服务性收费项目等税费综合起来后，便会对抑制房地产市场过度投机起到一定的作用。如：百姓购买第一套房时免收房产税，从购买第二套住房时开始征收，且征收的比例会随着购买住房数量的增多而增加。即便如此，大多数的美国老百姓都比较愿

4、意交房产税。因为美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。这样一来，不仅孩子可以享受十几年的义务教育，而且也使学区周围环境改善，房价得以升值，充分体现了税收取之于民，用之于民的理念。日本同美国一样，日本的房产税也属于地方性税收，因而地方政府在制定税率方面具有很大的自主权。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府便可在合理的范围内决定自己的税率。并且由于日本的房产税框架中主要包含固定资产税、都市规划税和事业所税，故其课税范围较广。而单独针对房产的保有环节所征收的税，日本将其列入固定资产

5、税的课税对象加以征收，税率为1.4%。不过，为了保证税收的纵向公平，其在征收时做了如下的规定：每户居民的住宅土地中在200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税，200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。这样一来，房子越大，所征收的税也就越多，与此同时小户型低收入人群的利益便得到了保证。而真正确立税率和征收单位，则是在其宪法第115条修正案中规定：即各州政府向市政府授权，由市一级政府决定当年的房地产税税率和所需征收的总税额，并代表州政府行使收缴税款的

6、权力。墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=（土地面积土地价格+建筑面积房屋每平方米价格）房地产税税率。由此我们可知其土地价格和房屋每平方米价格的制定，对房产税的影响是十分重要的，故对于房屋的估价，墨西哥全国住房委员会技术秘书马尔科•基罗兹•洛佩兹解释说：当前主要参考的因素包括建筑物所处地段、建筑成本、建成面积等，这其中还涉及物业类型、用途、是否具有商业价值等。虽然墨西哥与美国在地理位置上相邻，但是其房产税的税率却远远低于美国。如若购买一处条件相似的住宅，在墨西

7、哥缴纳的房地产税要比美国低50%左右。之所以将税率制定的如此之低，墨西哥政府主要是考虑到其增速缓慢的房地产市场。这样一来，不仅可以刺激国内市场的发展，而且也可以借助低税优势吸引国外投资者来墨西哥购买住房。德国如果提到德国的房产税，那么我们首先要说说德国的房价。根据数据统计显示：在过去10年间，德国的房价名义上每年仅上涨1%，而相对于其物价水平平均每年2%的涨幅来说，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。这与近来在美国房地产市场出现的次级抵押贷款危机形成了鲜明的对比。诚然，我们不能绝对的将其定性于德国

8、房产税的功劳，但是德国的房产税与其他有关的政策相结合运用时，的确使德国房价长期维持稳定。其主要原因是德国一直把房地产视为重要的刚性需求与民生要求，故政府通过各种差别化征税对房地产市场进行的调控，抑制炒房。也许你会说：德国的房产税的税基是以房价的0.35%为基本税,并附加1.9%的地税(若房屋出卖则可抵扣此税)并不算太高。但是在德国，只要你有房产，一般均需缴纳房产税（除了只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请），并且与之相配合的政策