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1、容积率对应的建筑形式或可能的建筑组合产品品质组合产品的配比合适的建筑形态和单元户数低于0.3独栋别墅高档0.3-0.5独栋别墅环境中等,如果穿插部分双拼联排别墅,环境会很舒适.根据不同类型产品的成本市场销售均价测算最大成本利润率来确定组合产品的配比0.5-0.8一般的双拼联排别墅如果组合一些3-4层局部5层的楼中楼品味就相当高.0.8-1.04-5层的花园洋房如果组合一些联排别墅6层电梯洋房可提升档次1.0-1.36层多层环境一流1.3-1.56层多层环境一般的正常多层,如果穿插一些小高层,环境会是一大卖点.1.5-2.0正常多层+小高层环境中等板楼一梯二户2.0-2.5
2、正常的小高层高品质,舒适度高,如果穿插些18层以下的高层,环境会提升不少,板楼一梯二户+少量点楼2.5-3.0小高层+二类高层(18层以内)较高高品质,舒适度较高,板楼为主较为舒适局部加些一类高层,可提升环境的舒适度3.0-3.5高层较高的高容积率舒适度还可以.一梯多户的点式联体+少量板楼3.5-4.0高层高容积率品质一般,舒适度降低.一梯多户的联体+少量板楼户型舒适度若要较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理4.0-4.5高层高密度品质受限,舒适度低,人口密度大,销售受阻一梯8户以上的塔楼+塔板,户型难以出彩4.5-5高层高密度难以实现,容积率的限定下，产品规划设计的
3、技术可行性难度大上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型.对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出
4、并回收利润。这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。1.2----1.8的容积率亦可做联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合.一项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：u较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；u地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；u项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；u本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。u规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。二容积率的确定应融合下面问题：Ø市场的Ø开发战略和项
5、目定位的Ø技术的Ø开发节奏的三技术层面，谁在影响容积率？Ø社区规模的大小，地块的形状？Ø项目规划结构和规划的布局形式？Ø项目产品类型的组合？Ø项目所处区域的纬度？日照间距的情况？Ø户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。四社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松u看地块与周边的相邻建筑的关系u看地块的形状，以及需要退让的尺寸u
6、往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸它往往决定：Ø地块与周边建筑的退让关系；Ø地块退红线的尺寸问题；Ø地块内部的规划结构和建筑布局问题；Ø平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？Ø设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。五容积率的确定也是项目决策过程中的核心问题之一因为不同的定位将会有不同的容积率指标与之对应，也就决定了土地不同的开发强度和市场表现。Ø我们会更加理性的来判断不同背景、资源、成本等条件下，应该如何确定容积率项目容积率的选
7、定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可实现度、项目开发战略因素同样重要。将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利六我们需要理解容积率的那些问题？Ø当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？Ø容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？Ø如何从开发利润实现的角度去确定容积率？Ø在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。七容积率问题——开发决策过程中
