民宿浅谈.doc

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1、目录河西民俗基本策划思路2一、选址2二、装修和装修的定位3三、经营4四、网络推广5五、做好口碑经营56.1体验考察分析：56.2收入支出的考察分析：6七、立项定位6a.品牌核心竞争力/品牌特色7b.品牌消费定位/客单价7c.表现风格定位7d.品牌文化/精神7八、项目选址和经济分析必须同时开展7九、疏通政府关系和签订租赁合同8十、功能规划与视觉设计8十一、民宿命名和证件办理9十二、项目施工改造10十三、设备和软装配饰10十四、人员招聘及管理11十五、OTA和微信营销1115.1、“环境资源+”1215.2、“文化资源

2、+”12十六、做好民宿客栈品牌顶层设计的“九个一”1316.1一个精准的品牌定位1316.2一个符合定位的选址1416.3一个好听易记的品牌名字1616.4一个独特的场景设计1716.5一个高效优质的团队1916.6一个可持续的情怀故事1916.7一个有传播力的广告语1916.8一个有产品力的IP打造2016.9、一个引爆市场的营销20河西民俗基本策划思路一、选址客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点差异，但是本质还是酒店。所以地段想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边

3、停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受

4、喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。1、“Nobodycanruinmyresort(没有人能破坏我的度假村)”。这是他们的首要原则。2、第二个原则是“要安静”，即旁边不能有公路等噪音源。3、离重要城市不超过2.5小时的车程。例如裸心谷选址在自古以来就富饶的浙江莫干山地区，这里处在华东地区最富庶的沪宁杭金三角的中心部位，也是中国四大避暑胜地之一。在近代以来，莫干山一直是外籍人士度假的首选场所，在民国政府时期，莫干山也是官员贵客们的重要避暑胜地。因此，莫干山从近代以来，一直拥有了国际化的氛围，这也为其未来的升级发展做下了铺

5、垫。二、装修和装修的定位装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁？他们要的是什么？你未来的定价标准是什么？尽量不要做每个间夜200元以下的客栈。先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。200元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且200元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。价格的上限是多少？调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。定价是200-1000元之间。

6、知道了客栈的定价了，然后计算下数字客栈价格*房间数*天数*预计50%的入住率*12个月，一年大致的房费就算出来了。计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。硬装和软装一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。有的客栈制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。所以盯紧了几个地方:(1)洗手间排

7、水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。总之啦，千万千万盯紧

8、装修，要不以后会悔恨的，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的）。(6)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购