浅谈我国城市土地资产证券化的实施必要性及其政策建议

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1、浅谈我国城市土地资产证券化的实施必要性及其政策建议【】土地是城市中价值量最大的存量资产，其流动性差又具有绝对稀缺性，目前我国城市土地管理制度未能最大化发挥城市土地的资产价值。本文尝试探讨实施城市土地资产证券化的必要性，并提出土地证券化的政策建议，以期解决我国土地储备严重的资金瓶颈问题，并能高效合理利用城市土地资源，改革和完善我国的征地制度。　　【关键词】城市土地资产；证券化；土地资产证券化　　　　资产证券化是指采取证券化价值形态的资产，以可预见的未来现金流为支撑，在金融市场上发行证券的过程和技术，是被证券化的资产

2、未来现金流的分割和重组过程。我国的资本证券市场是伴随着二十世纪七十年代末以来的改革开放而发展起来的,目前资本证券市场已初具规模,并成为一种新的趋势在金融以外的领域发展。由于资产证券化主要针对流动性较小的对象，因此，不动产成为证券化市场的主力军。正如1990年诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授通过实证研究和逻辑推导的那样：21世纪里不动产证券化将成为世界金融业发展的一个重点，也将是金融工具创新、金融业结构变化的重要举措。　　1土地资产证券化的涵义及其功能　　土地是一种适合证券化的资产，由于土地资产的非流动性，其价

3、值量巨大，不仅具有保值、增值功能，还可以抵御通货膨胀。土地的拥有意味着稳定的、可预测的现金流的获取以及分摊于整个存活期的收益。日本经济学家野口悠纪雄认为：“将土地（或出租土地）所能获得的收益当作担保（抵押品）发行证券，再将证券卖掉的过程就是土地证券化。”也就是说，创造一种带来与土地同样经济利益的金融资产，以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券便是土地证券化，即在不丧失土地产权的前提下，将价值量大、难以分割、不可移动、不适合小规模投资的土地资产化，并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化。　　一般认为土地证

4、券化有两种功能，一是作为筹措资金的手段，产生全新的融资方式；二是作为资产运作的手段，克服土地单位价值量大、不可移动、不可分割、流动性差、难以小规模投资购买的缺点，从而提高土地的使用效率。　　2我国实施土地资产证券化的必要性　　2.1我国的土地储备制度的要求实行土地证券化　　城市土地收购储备主要经历收购、开发、储备、出让等环节，由于其开发周期长，投资规模大，变现能力差，迫使收购储备机构在开发初期须垫付大量资金，从而增大了土地投入资金沉淀和后续投资不足的发生机率，并且将数量众多的中小投资者拒之于城市土地市场的门外。　

5、　由于土地证券化的运用，凭借发行土地债券、股票等方式，土地储备机构能够在短时间内快速筹集获取巨额资金，实现具有非流动性特质的土地资产变现。而社会投资者则可以购买土地债券、股票，从土地开发经营的获益中分一杯羹，同时，这一行为也拓宽了城市土地储备的融资渠道，他们注入的大量开发流动资金有利于推动土地收购储备的健康发展和开发经营活动的快速进行。　　2.2土地证券化有利于降低融资风险　　目前，我国各地的土地储备机构除政府财政给予少量的财政拨款作为启动资金外，大都依靠银行提供的商业贷款。这种单一的融资方式很难甚至不可能保证土

6、地储备对巨额资金的持久需求。而且这种不合理的融资结构，势必导致高融资风险，主要表现为两方面：一是储备机构面临的银行信用风险和利率风险。银行出现违约、不贷款可能并不是银行自身的原因，而是金融监管的政策所致。二是土地储备机构贷款的资金量大并且时长，很容易受到融资成本和利率波动的影响，因此面临较大的利率风险。　　土地资产证券化可以优化筹资结构，增加储备资金的渠道，从而降低筹资风险。其土地物权证券化的形式通过向证券投资者的相关风险的分散、转移，减轻了土地储备机构的压力。土地资产债权证券化有效地分散和避免了财务风险。　　2

7、.3土地证券化有利于改变土地储备的融资方式　　土地物权证券化及债权证券化都不再单纯依靠银行信用，而是通过金融市场来筹集资金，实现由金融中介信用向市场信用的转变。另外，土地证券化创造了一种与土地经济收益相同的流动性较强的金融资产，并且通过证券方式将价值量大的土地细分化，从而在短期内吸引众多的小规模投资者，将迅速获得的巨额资金用于土地收购事项，避免以往的资金不足问题。并且这些进行土地储备贷款发放的金融机构也可以通过土地储备贷款债权的证券化从市场融资来满足自身机构对银行信用的需要。综上所述，土地证券化不但强化了原有的银

8、行信用，还创造了新的市场信用，无疑更能满足土地储备的资金需求。　　2.4土地证券化有利于城市土地资源的合理高效利用　　由于土地价值量极大，因此要进入土地市场就需要巨额资金的支持，土地资产证券化后可以使资金实力较弱的单位通过发行土地债券及土地股票来募集所需的巨额资金以投资土地开发项目，个人也可以购买土地债券或土地股票参与土地投资，分享土地开发带来的巨大收益。　　由于城市土地