商铺投资收益、回收期测算及产权式商铺解析

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1、商铺投资收益、回收期测算及产权式商铺解析1商铺投资收益率测算分析如何测算投资回收期产权式商铺解析商业贷款政策解析2商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺受到了越来越多的投资者的关注，目前出售或者出租的商铺受投资客广泛关注的为沿街商铺和集中商业内的商铺。前言“一铺养三代”“投资商铺是金”任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，投资者若要评判自己的投资是否有价值，主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率呢？3租金回报率测算(1)租金回报率法公式：每月租金收益×12/购房总价【案例分析】：2008年12月底，周先生买下了某社区一套临街商铺，面积约40平方米

2、，售价约60万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是120元/平方米左右，即周先生每个月可收取0.48万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=4800*12/600000=9.6%4优点：简单、快捷、易操作，适用于所有投资类型。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能准确的测算按揭及多套投资方式。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。租金回报率测算5投资回报率分析测算(2)租金回报率分析法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)【案例分析】：假设周先生首付50万元，贷款10万元，按揭10年

3、，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(4800-1137)*12/(500000+136465)=6.9%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：6.9%6优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法测算按揭贷款购买类型更加准确。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。投资回报率分析测算7商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资和按揭贷款外，还应包括:契税印花税物业管理费用公共维修基金折旧费用甚至还有通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后带来的利差及商铺的空置期。影响投资回报因素

4、8不同物业的投资回报率不尽相同，我们通过普通商业物业、商住两用物业、烂尾物业及地铁物业的投资回报率分析，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：物业类别合理回报率投资临界点超高回报率普通商业物业8%>6%>12%商住两用物业10-12%>7%>15%烂尾物业9-10%>6%>20%地铁物业3-6%>3%>10%投资回报率的数值判断9商铺投资收益率测算分析如何测算投资回收期产权式商铺解析商业贷款政策解析10一次性付款计算公式：（购买房屋总价+契税+公共维修基金）/[（税后月租金－每月物业管理费）×12]【案例分析】：2008年12月底，周先生买下了某社区一套临街商铺，

5、面积约40平方米，售价约60万元，目前商铺的月租金约是120元/平方米左右,物业管理费为3元/平米。投资回收期测算：投资回收期=(600000+24000+9000)/[(4800-120)*12]=11.27通过计算，我们得出该套商铺的投资回收期为11.27年。一次性付款回收期分析11按揭贷款计算公式：（首期房款+契税+印花税+抵押登记费+公共维修基金）/[（税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费）×12]【案例分析】：假设周先生首付50万元，贷款10万元，按揭10年。目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是120元/平方米左右，物业管理费为3元/平米。套用上述计算公式：投资回收

6、期＝(500000+24000+50+550+9000)/[(4800-1137-120)*12]=17.6通过计算，我们得出该套商铺的投资回收期为17.6年。按揭贷款回收期分析12简易国际评估法：基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）投资回报率的数值判断13商铺投资收益率测算分析如何测算投资回收期产权式商铺解析商业贷款政策解析14产权式商铺：指所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司委托品牌经营商进行统

7、一经营，投资者获得定期定额的投资回报；或由投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理。对于投资者而言，将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，获得定期定额的投资回报。对开发商而言，为快速回笼资金，获取利润最大化，将商场分割出售，向小业主保证一定收益率，要求小业主签订委托经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。产权式商铺解析15产权式商铺优势分析随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为投资回报最为丰厚的物业类型，它具有房地产投资的稳